养老院可行性报告（1）：
项目名称：新建养老院可行性报告
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撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间：20XX年9月2日
第一章、养老院项目概述
作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。异常地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，20XX年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资供给良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。
第二章、养老方式存在问题分析
1、农村老人无养老保险和医疗保险。
我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者，而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村，要解决我国养老问题，难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展，农村养老和医疗保险进展缓慢，农村团体经济的消失，此刻农村的孤寡老人，无依无靠的老人，他们的生活面临着十分艰难的境地。
2、养老金太少，社会保障制度不完善。
此刻大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志，绝大多数已经进入古稀之年了，可是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高，一般的退休工人根本住不起，并且我们的医疗保险存在严重不足，养老金水平太低，社会保障制度不完善。
3、空巢引发的老年人身心问题。
空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙，子女绕膝。而今子女离巢，自我退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶、丧友、生病等，老人当然会产生寂寞、孤独的心境。寂寞孤独最易导致心理变异，产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题，严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。
4、养老院太少。
目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。应对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。
第三章、项目开发的必要性分析
一、解决老龄化社会问题的需要：
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数到达10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，
占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从20XX年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到20XX年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
二、构建和谐社会的需要：
党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等供给了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅仅使老年人晚年生活丰富多彩、欢乐快乐，也成为孤儿等困难弱势群体供给一个温暖快乐的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康长大。这必然对构建和谐社会起到进取地促进作用。
三、加快社会福利事业发展的需要：
郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。
第四章、养老方式的发展方向
一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系，巩固家庭养老方式尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势，单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台，可是在目前不发达的社会经济发展水平下，在社区养老刚刚起步的情景下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。这就要求，一方面，国家要利用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中；另一方面，19XX年颁布的《老年人权益保障法》中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时供给医疗费用和护理的权利”，可是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。
二、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用失能半失能老人的很多存在，经过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径，它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面，异常是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面，发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应当向以下两个方向发展：一方面，政府应当继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，能够向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。
三、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标
家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足，而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的主角，我国政府也认识到了养老服务供给应当在社区服务中占有重要地位，因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。所以，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：
第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体职责地位，整合社区资源，使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。
第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务本事，同时经过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人供给日间照料、短期托养、配餐等服务。
第三，引入市场机制，走福利性与产业化相结合的道路，适当的市场化模式会促进提升社区养老服务的水平，拓宽服务的范围，提高服务的效率。
总之，新时期的养老方式应坚持以家庭养老为基础，以社区居家养老为目标，以机构养老为补充，建构多层次的养老模式。
第五章、养老院项目发展对策分析
一、完善家庭养老，社会各方共同参与。
建立养老院受制于国家的财力社会的财力，用市中心的房子置换到郊区、房屋倒按揭也仅限于有房子的老人。所以，家庭养老在一段时间内仍然是主要形式。这就需要政府、社区、老人的子女共同参与，完善家庭养老的方式。实行政府扶持、老人或子女出资、社区具体负责制。给有老人的家庭配备紧急呼叫器，完善社区医疗服务、餐饮服务、家政服务。这样才能构建子女放心、老人安心、社区尽心的和谐社会。
总之，人口老龄化是严酷的现实，政府、社会和家庭必须在思想上给予足够重视，同心协力共同应对，因为这是构建和谐社会十分重要的一个方面。
二、在城市郊区建养老型房产。
自国家实行独生子女政策以来，产生相当一部分空巢老人，随着时间的推移，空巢老人会越来越多。对于那些居住在市中心的空巢老人，能够将市中心的房子卖掉换成郊区的房子，把大房子换成小房子，提取差价，兑出现金养老，补充老人养老的资金来源，使老人过上更好的老年生活。养老型房产的建设要细致入微，大到周边环境，要注意养老的配套设置，医院、饭店、超市等，小到房间的门锁要简易，房间内配要有紧急呼叫铃等。这样的拥有完善的服务、配套的设计的养老型房产，会很受拥有住房的、有必须经济本事的、不愿住养老院的老人的欢迎。这种方式是老人自我的经济来源和社会的养老金相结合的更好的养老方式。
三、以房养老逐步推进“倒按揭”养老模式。
“倒按揭”又称“住房抵押反向贷款”，通俗讲就是以房养老。传统的住房按揭贷款，是买房者在支付首期房款后，余款以所购住房作抵押向银行贷款，买房者在一个较长时间内分期偿还给银行，贷款一次发放，分期偿还。“倒按揭”是指老年人在晚年没有正常收入的情景下，为了维持基本生活需要而将自我的房产抵押给银行或承办机构，由其向老年人放贷，到期以出售住房收入还贷。传统的住房按揭贷款是一次发放，分期偿还。“倒按揭”是分次发放，一次偿还。“倒按揭”是十分先进的养老方式，对于拥有住房，仅有微薄的养老金收入的老年人大有裨益。虽然“倒按揭”这种养老方式既先进又实用，但在中国还应逐步推进。因为在中国还需要有观念更新和解决一些技术难题的过程。许多老年人还有一个面子问题，如果将房子抵押给银行换取生活费就无法给子女留点什么，怕影响两代人的感情，所以不愿放弃亲情来换取生活费用。对于银行来说还有技术方面的问题需要解决。“倒按揭”房产价值的评估标准，老人生命的预期、利率的确定等，这需要银行培养一批类似保险师的专业人才。因为“倒按揭”和正向住房按揭不一样之处就在于，正向住房按揭随着时间的推移其风险越来越小，而“倒按揭”时间越长，银行所承担的风险越大。但对于无子女或子女在国外的空巢老人，还有家庭经济状况好，子女收入高的老人还是有广阔的市场。既然有市场，就会有利润，银行应在抓紧培养专业人才，提高技术水平，在条件成熟时推出。以房养老仅靠人们转变思想观念，银行扫除技术障碍还不够，还要国家立法作保证，还需要透明、公正的法治环境，国家要建立相应的法律、法规来为以房养老的实施保驾护航。
四、整合社会力气，建立完备设施的养老院。
要整合现有的养老服务资源，不断增强为老人服务的本事;要充分调动社会各界的力气，关心、支持和参与养老事业的发展;各级财政也要逐步加大对养老事业的投入，同时在全社会倡导对养老事业的捐助。根据不一样地区，不一样收入水平，建设不一样标准的养老院，在高收入地区多建一些养老、医疗、娱乐一体化，服务周到、设施齐备的养老院。
五、开展多形式的老年活动，让夕阳更加多彩。目前，养老制度规定统一的退休年龄，但人的衰老速度是各不相同的，能够根据老人的健康状况和个人的意愿，在政府的扶持下开展各类活动。
(1)组织制作家庭手工业及手工制品。老年人缺少技术和再就业的机会，但无论是城市还是农村都能够就地取材，组织身体健康的老人制作家庭手工业及手工制品。这既不需要多少技术，经简单培训和指导就可从事，也不和他人争就业机会。
(2)建立老年义工制度。目前国内外都有义工制度，大都是在青壮年时供给义务服务，按其供给的小时数，在其需要帮忙时，给予免费的服务。从我们目前执行的实际情景看，在职时做义工很难，大多受时间的限制。但对于退休之后身体还很健康的老人，实行义工制度，这能够取得一举多得的功效。一是参加社会公益服务。组织身强力壮的老年人到博物馆，文化馆，少年宫为参观人员服务，既可丰富老年人的生活，又可发挥他们的知识才华。二是在社会范围内组织老年人相互交流与服务。让身体健康的老年人照顾体弱多病的老年人，体弱多病的老人得到了照顾，身体健康的老人积攒了义工时间，服务双方的老人都排遣了寂寞。三是发挥其技术才能。对于那些拥有技术水平的退休工人、专业技术人员让他们做企业技术顾问、行业咨询顾问，让他们继续发挥光和热，在为社会作贡献的同时，丰富了老年生活。
(3)开展丰富的文体活动。针对老人的不一样特长，社区要多组织书法赛、歌咏比赛、舞蹈比赛、团体旅游等活动，让老人走出家门排遣寂寞。
养老院可行性报告（2）：
要加强老龄工作，奋力使全民老有所养推动建设和谐社会。一个地区老年事业的发展能够体现该地区政府执政理念的先进性，能够提升政府以人为本的良好形象，还能够向国际社会展示良好的国际形象。按照国际标准，当一个国家和地区65岁以上人口占总人口比例的7%，或60岁以上人口占总人口的10%以上时即为老龄化社会。
据有关资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家。六十岁以上老人约为1.45亿，占我国总人口比例的11.2%，并且这个数字每年都在以3%的速度增长，我国进入老龄社会已是不争的事实。截至去年年底我县60岁以上老人已达14.57万人，占我县人口比重的14.5%。
已远远高出全国比例的3.3%，从人口结构上看老年人口数量的巨大和高龄人数的增加，明显证明了我县已提前十年进入老年型大县。所以应对老龄化提前到来的挑战，是当务之急重中之重，是关系国计民生和区域经济发展的大事.我县历来很重视老龄事业的发展，但随着生活水平的提高，传统的几代同堂已逐步解体，老少分住家庭小型化已成为必然趋势。自我国七十年代中期实行计划生育以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。
许多独生子女成家后所面临的是：每对中年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下，需要照顾四个老人一个小孩，时间和精力严重不足，再加上老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。再者，我县“三无”“五保”“孤儿"人员近万人，集中供养率不到4%，我县民营养老机构尚处于空白。综上种种，为老龄事业发展带来了新的课题，愈发使我县养老服务供求矛盾突出。
一、项目名称：莒南阳光养老综合服务中心
承办人：
项目性质：
筹办服务中心地址：未定
二、项目建设的必要性
1、解决老龄化社会问题的需要，随着人口老龄化的来临，老人问题已成为世界问题，同样是我国面临的一个重要问题。我县已远远高出全国老龄平均标准，所以筹办养老服务中心，是解决我县老龄化社会为题的需要。
2、构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出了构建和谐社会的号召，县委、政府也提出建设“和谐”要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，筹办养老服务中心，将为我县老人创造一个“老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐，老有所学”的好去处，体现全民敬老爱老的良好社会氛围。不仅仅使我县的老年人的晚年生活丰富多彩，欢乐快乐，也为我县困难弱势群体供给一个温暖快乐的大家庭，让他们在这个充满爱的大家庭里健康欢乐地生活。这必然对构建和谐社会起到进取的促进作用。
3、加快我县社会福利事业发展的需要。养老服务中心成立后，将彻底改变原有敬老院设备陈旧，环境较差等这一现状，将扩大收养收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实改善我县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。将会为我县社会保障体系发挥重要作用。
4、项目实施后会有良好的社会效益。养老服务中心成立后，能够满足我县社会养老市场的需求，同时也为社会家庭排忧解难，再次能够增加就业机会和就业岗位。这是一个民心工程，也是一个德政工程。
三、阳光养老综合服务中心中心经营计划
鼓励扶持社会力气兴办养老机构，实现投资主体的多元化，是发展老年人社会福利事业的必由之路。近年来县委、政府高度重视社会福利事业的建设，各乡镇都建有敬老院。每年都有专项资金支持拨付，使全县敬老院等福利事业得到了较快的发展。但由于各乡镇经济基础薄弱，地方财政困难，致使一些敬老院设施配套不完善，，比如医疗、娱乐、康复治疗等硬件跟不上无法满足当前五保老人的需要，不能适应新形势下的发展要求，导致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成资源闲置浪费，利用率低。
增强公办养老机构的服务质量和管理水平，更好的保障在院老人的合法权益，到达“五有”标准，践行中央制定的老龄工作方针政策，更好地为老人供给及时、全面的服务，离不开改革的深入推进和运行机制的深刻调整。将公有养老机构尤其是现有管理不规范，服务水平差的机构，委托给社会力气来管理和运营，将会盘活公办养老机构的存量，使原有资源得到更好的利用和发展，为养老服务事业注入蓬勃的生机和活力。
公办民营需要坚持的原则：首先，实行公办民营，必须以政府为主导，保障“五保”“三无”老人的供养。其次，实行公办民营，必须保证经营者的自主经营，自负盈亏，管办分离，以实行法人实体化管理，建设市场化运行机制，改革内部管理，用工和分配制度。第三，实行公办私营，必须保证以服务养服务，全应对社会开放，发挥示范作用。
具体操作方法：
1、依托原有乡镇街道敬老院，创新敬老院传统管理模式，实施民营资本对敬老院的投资、经营、管理模式。建立公办民营的内部管理机制，在体制上实行“一个机构两块牌子”谁投资谁管理，谁受益的原则。确立把现有敬老院建设成为，当地政府机构养老的基地和示范点，满足农村、城镇老人及子女就近就便的自费养老需求，把敬老院作为养老服务产业链中的重要一环加以发展，使其成为市场属性和福利属性同在、经济效益和社会效益并存的社会化养老机构。
2、理顺好权属关系，明确各方职责。明确责、权、利关系，敬老院原有硬件建设投入，归服务中心负责，归敬老院所有。新投入部分的所有权归服务中心所有。服务中心扩大规模增加床位，贴合政策条件的应当享受优惠待遇。服务中心托管敬老院后，必须切实做好“五保”“三无”老人的接收和服务工作。对有闲置床位的能够自主定价，招收社会老人入住和开展有偿支持居家养老服务，满足社会老人的养老服务需求。
3、实行分类管理，供给多元服务。
A、根据服务对象类别，建立专业化养老机构。在服务中心的总框架下根据实际情景，打破地域限制，统一布局，设立不一样服务资料的专业化养老服务机构。如、卧床护理院，精神障碍老人院，临终安乐院等特殊养老服务机构。实行全日制专业资格人员专业化管理，体现对各类老人不一样需求的尊重。
B、在自愿的基础上，允许老人在服务中心内和各分院之间合理流动。对入住老人少规模相对小的分院允许跨区域调整到其他分院，合理统筹资源，实行统一管理。
C、合理调配和利用人力资源，对以自理老人为主的分院，住满五十名服务对象的，服务中心配备一名全日制专职医护人员，为服务对象供给医疗保健服务。护理人员必须具备必须的护理知识，实行上岗前培训制度，(服务中心自建老年护理及残疾人就业家政服务培训中心)取得上岗证后由中心统一调配。
D、落实各项保障，建立长效运营机制。确立“五保”“三无”老人的长效供养机制、供养标准，以及医保。确保“五保三无”老人免费参加新农合，纳入大病医护救助，并实行零起步救助。从根本上解决老人的就医问题。
E、实行托管后，由个乡镇按规定落实配套资金，再统一划拨给服务中心或各所辖分院。
F、托管合同期限，不能低于五年。以免影响中心对敬老院的长期发展规划，及硬件设施投入的力度。以利于中心进行中长期发展规划实施，促进养老服务产业的健康持续发展。
四：投资预算和资金筹措：
阳光养老综合服务中心三年预计投资额为300万元，其中前期投资用于房屋租赁规划改造、绿化供暖120万元：医疗、健身设备及安装费80万元，生活用品床具被褥等30万元，有线电视通讯设备娱乐器材等20万元：养殖场种植园50万元。资金筹措，阳光养老综合服务中心自筹资金150万元，申请上级部门资、补、助或协助贷款150万元。
五：效益分析
服务中心拟建床位200张，按年入住率70%计算，按自理老人每月六百元计算，预计可收入100万元左右，家政服务、培训等可收入十万元左右，种植园，养殖场预计收入20万元左右。年收入130万元。费用：员工工资30人，40万元，低值易耗品水电费厨房成本40万元，管理费办公费8万元，房屋租赁费12万元，年费用105万元，年实现利润25万元。十二年可收回全部成本。
养老院可行性报告（3）：
一、总结
（一）项目概况
1、项目名称
XXXXXX次中心敬老院改扩建项目
2、项目承担单位情景
项目承担单位：XXXXXXXXX政府
法定代表人：XXXXXXX
通讯地址：XXXXXXXXX政府办公室
联系电话：XXXXXXXX
3、项目承担单位主管部门
XXXXXXXXX政府
4、建设地点
XXXXXX小集镇，XXX敬老院院内
（二）项目编制依据
1、《农村五保供养工作条列》
2、《XXX民政厅，财政厅，发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知》
3、《关于转发XXX民侦探《关于报送农村敬老院建设规划方案的通知》的通知》
4、《XXX国民经济和社会发展第十一五年规划纲要》
5、《XXX国民经济和社会发展第十一五年规划》
6、《投资项目可行性研究指南》
7、国家有关政策、法规及其他相关材料
（三）研究范围
根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在XXXXXX农村敬老院供给有关资料的基础上，结合项目的实际情景对项目提出的背景、项
目建设的必要性、建设条件、建设规模及资料、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策供给依据。
（四）项目建设的必要性）
1、搞好乡政敬老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进农村建设的客观需要。
2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会法杖和改革的成果，使他们在晚年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅仅充分体现了社会注意制度的优越性，并且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德。
3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保集中供养适应了农村经济社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式。
4、做好农村五保集中供养工作是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村的具体体现。加快敬老院的建设步伐，进一步提高象五保集中供养率，夯实农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义农村应有之意。
（五）项目建设规模
向敬老院现有地面积2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，总建筑面积2894平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混结构居住房800m2，新建1幢2层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2。
（六）项目建设方案
1、主体建筑应安全、适用、经济，在条件可能的情景下应注意美观和地方民族特色。
2、建筑装修和环境设计，要有利于老人生理、心理、体现清新、典雅、朴素的特点。
3、建筑物的维护结构及屋面，应贴合建筑接节能和防渗漏的要求；外窗应选用气密性和防水性良好产品；走到均采用“无障碍设计”‘建筑过厅具备轮椅、
担架回旋条件；老人专用厨房设有燃气泄漏报警装置。
4、XXX农村敬老院的建设应满足防水、防盗等安全要求，符适宜用、安全、经济、美观的原则。
（七）工程建设进度
本项目建设工期6个月，从20XX年12月底开始至20XX年7月完成，20XX年11月底完成可行性研究报告，20XX年12完成施工图设计、工程招标。从20XX年初开工建设，20XX年7月竣工验收，8月投入适用。
（八）投资估算与资金筹措
资金来源；全部建设投资共计90万元，按照政府相关补助办法，由县级专项经费补助10万元，乡级专项经费补助10万元，XXX级补助10万元，共30万元，占全部建设投资的33%；申请省级专项资金补助60万元，站全部建设投资的66%。
（九）、结论
（1）本项目的建设贴合当前党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神礼貌建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的压迫要求。
（2）项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村礼貌养老服务社会化，广泛开展农村和谐创立活动，不断提高当地农村礼貌程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会进取配合，当地群众拥护并进取参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设本事和管理本事，初步预测前景良好。
（3）项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹措，项目建设条件具备；
项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，提议尽快申报立项，开工建设。
2、提议
（1）该项目属公益性建设项目，提议相关部门进取落实中央、省、市、区
关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，是项目尽快开工建设，早日发挥效益。
（2）该项目已列入XXX20XX年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。
（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，所以，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设贴合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。
（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，所以该项目在奋力争取上级资金、政策扶持的同时，要经过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人进取参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。
二、项目背景、建设的必要性及建设目标
（一）项目提出的背景
1、农村养老社会化的发展趋势
近年来，各级党委、政府以“构建和谐社会”重要思想为指导，以科学发展观为统领，本着“以民为本，为民解困”的宗旨、逐步建立和完善农村五保供养制度，不断改善五保对象的生活重要条件，全面提升农村五保供养水平，使农村五保对象在吃、穿、住、医、葬方面有所依靠和保障，促进农村社会和谐稳定。此刻，老年人正在成为一个数量日益增多，群体规模庞大、是一个收了社会关注度重要群体。今年年初，全国老龄工作委员会发布了21世纪中国人口老龄化的时代，并把21世纪分为三个阶段。第一个阶段是从20XX年到20XX年，这是快速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口2.5亿，老龄货摊水平将到达17%；第二个阶段是从202年到20XX年，这是加速老龄化的阶段，在这个阶段，平均每年将增加老年人口620万，同时，伴随着总人口出现零增长名，是的老年人口的比列将到达30%以上；第三个阶段，是从20XX年到20XX年，这是老龄化稳定的阶段，老年人口将衡阳定在4亿左右，老龄化的水平也稳定在30%左右。我国正式基于对人口老龄化的这个确定来制定今后的老年政策。农村五保户是老年群体当中一个最受关注，最需要帮忙的群体。我们从此刻开始，就要对这个群体的增加趋势有一个科学的、正确的确定，仅有这样，才会增加我们做好五保供养工作重要性和紧迫性的认识。认清形势，首先要弄懂认清这样一个形式，就是认清一个老年人口发展的大形势。当然我们大家在平常的工作中与环保对象接触较多，对五保工作现状都比较清楚。做好农村五保集中工作，却是保障五保对象的正常生活，对于促进XXXXXX社会保障制度建设和发展，对于建设社会主义新农村、构建和谐沾益都具有重要意义。做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。是孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革开放的成果，是他们在万年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅仅充分体现了社会主义制度的优越性，并且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德，把每个敬老院都建成弘扬社会主义公共道德的示范窗口，将对全社会尊老、敬老、养老起来潜移默化的教育作用，促进农村养老观念的变化，促进广大农村生育观念的变化。农村敬老院是我们开展社会公德教育的一个十分好的学校让这些五保老人生活好、居住好，胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大，构建和谐社会的需要。
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，区委、区政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建XXX农村敬老院对XXX的弱势老人供给了一个“老有多养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、欢乐快乐。这必然对构建和谐社会起到进取的促进作用。
2、当地农村养老社会发展现状
XXX敬老院修建于19XX年，占地面积2300平方米，现有两层砖混结构房屋大小房屋11间，建筑面积1560平方米，临时建筑1334平方米，已属陈旧危房。现院内居住五保老人24人，分散供养40人，老人居住十分拥挤，不安全因素多。所以，围绕“老有所养、病有所医、老有所葬”的总体要求，结合XXX实际，对原乡敬老院进行改扩建，以集中供养方式解决农村五保供养老人的“衣、食、住、医”问题已成为当务之急，同时项目建设有利于改善农村公共服务设施，提高公共服务质量。
五保供养对象事农村最困难的群体。解决这部分人的生活问题，关系到党和政府在农村工作中的形象。党中央、国务院对农村五保对象的生活十分关心，温家宝总理在十届人大第二次会议所作《政府工作报告》中明确提出了“完善农村‘五保户’生活保证制度，确保供养资金”的要求。各级政府在认真贯彻落实胡锦涛同志关于要“扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各项工作”的指示时，吧关注农村五保老人养老问题作为构建和谐社会的一项资料，吧五保工作作为执政为民，实践“三个代表”重要思想和建设社会主义新农村具体行动的切入点来抓，列为工作的重中之重，项目建设是贯彻落实《农村五保供养工作条列》的一项具体工程，贴合XXX国民经济和社会发展第十一个五年规划，对落实科学发展观，维护宪法所赋予五保对象合法权益，坚持农村社会稳定，奋力构建和谐社会具有异常的重要的意义。
XXX现有21个村委会，总人口44854人，60岁以上老人4270人，现有农村五保对象210人，扩建后的中心敬老院可满足全乡21个村委会的五保对象入住。
XXX地处城郊，交通便捷，政治经济文社会事业发达，是XXX的西大门。本乡现有60岁以上老年人4270人，占全乡总人口数的10%，于19XX年修建的乡敬老院仅有床位数30张，安全乡现有农村五保孤寡老人总数210人计算，全乡集中供养率仅为11.4%，远远低于XXX农村敬老院建设“十一五”的规划提出的集中供养率到达50%以上的目标，“十一五”期间XXX五保老人集中供养任务十分艰巨。多年来乡党委、政府高度重视五保孤寡老人生活状况，把建立健全农村五保供养制度作为实践“三个代表”重要思想，关心弱势群体，维护农民利益和农村稳定的主要工作和民心工程来抓，全镇农村五保供养水平得到了显著提高，为进一步加快社会主义新农村建设步伐，推动社会和谐进程，确保社会养老保障全面贯彻落实，根本《农村五保供养工作条列》和《云民电[2005]45号》明传电报精神，XXX拟扩建乡敬老院。
（二）项目建设的必要性
1、搞好乡镇敬老院建设，保障和改善五保供养对象的居住环境，提高其生活质量，是我们党“立党为公、执政为民”的本质要求，也是建设和谐社会，推进新农村建设的客观需要。做好农村五保集中供养工作是落实立党为公、执政为民要求的具体体现。坚持立党为公、执政为民，必须从解决困难群众最需要、最迫切的问题着手。农村五保老人，既无劳动本事、生活来源，又无法定的赡养义务人，是农村最需要帮忙的困难群体。我们开展的农村五保集中供养工作，吧解决农村孤寡老年人的养老问题作为切入点，所以说，它是党和政府执政为民最直接、最具体、最生动的体现。
2、做好农村五保供养工作是弘扬社会主义公共道德的具体体现。使孤寡老人在人生的晚年能够分享经济社会发展和改革了开放的成果，使他们在万年受到各级党委、政府和社会各界的关注和尊重，不仅仅充分体现了社会主义制度的优越性，并且又在全社会倡导了尊老爱幼、扶老助残的传统美德，把每一个敬老院都建成供养社会主义公共道德的示范窗口，将对全社会尊老、养老起到潜移默化的教育作用，促进农村养老观念的变化，促进广大农村生育观念的变化。农村敬老院是我们开展社会公德教育的一个十分好的学校，让这些五保老人生活好。居住好、胜过许多空洞的说教，对于我们广大的农民群众教育作用会更大。
3、做好五保集中供养工作是农村五保供养政策与时俱进的具体体现。五保集中供养适应了农村经历社会变革发展的实际需要，在体制上创新了五保供养模式和管理方式，使农村五保供养工作构成规范的保障制度，从过去低层次的简单保障，转变为此刻物质和精神生活方面的全面保障，实现了农村五保老人的全面发展，新的养老、敬老理念更加深入人心，也使五保供养工作的管理水平跃上了一个新的层次，未解决农村人口的老龄化和空巢家庭问题供给了可资借鉴的模式。
4、做好农村五保集中供养是健全农村社会保障制度，建设社会主义新农村建设的起始之年，逐步加大公共财政对农村社会保障制度建设的投入，进一步完善农村五保户的供养、农村低保、灾民救助的社会救助体系，这就为我们进一步做好农村五保供养工作指明了方向。围绕建设社会主义新农村这个大局，按照“生产发展、生活宽裕、乡风礼貌、村容整洁，管理民主”的要求，加快敬老院的建设步伐，进一步提高全县五保集中供养率，是夯实农村社会保障制度建设的基石，是建设社会主义新农村应有之需。
综上所述，本项目的实施时必要的，在各级政府的支持和帮忙下也是可能的。
（三）建设目标
1、加强院内管理，建立健全各项制度。按照要求，各项规章制度统一制作版面上墙。健全财务管理制度，设立专门会计和专账，账目日清月结，月底公布。在生活管理上，严格作息时间，按时起床，整理内务，做健身操，值班领导做记录，每周评比。在伙食管理上，院民成立伙食管理委员会。每周召开一次生活会，评议上周情景，制宣下周食谱。坚持碗筷分用，分餐吃饭，生熟食分放，餐具消毒。各院还实行了庆贺生日制度，届时食堂送生日餐，领导组织院民庆贺。管理制度的实施，有效杜绝各项漏洞，切实改善了院民的生活质量和精神面貌。
2、重视老有所为，丰富精神生活。敬老院为五保老人供给了一个交流感情的场所。在这个相对开放的大家庭里，院民们一齐生活、娱乐、学习、劳动、相互了解，相互交流，增强了对生活的信心，精神面貌发生了质的变化。部分敬老院根据老人身体状况和各自特点，把他们分别编入生存、生活、互帮互助等小组，动员他们自我管理，自我服务。组织五保老人开展爱劳动、讲卫生及文体活动竞赛，追求时尚生活方式。部分敬老院让院民进入伙食管理委员会，让他们自我制定食谱，是老人们在劳动中实现自身的价值。
3、以敬老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由敬老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情景，帮忙解决实际问题。
（四）项目单位基本情景
XXX民政所成立于19XX年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理情景进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；组织明白扶贫济困等社会互动活动。
三、建设地点及建设条件
（一）选址要求
本项目建设地点的选址，综合研究了项目服务功能的辐射范围，基础设施条件的适应程度，无环境污染等方面的因素，按照因地制宜的原则确定建设地点。项目承建单位经过与民政、城建发展改革、当地乡政府等部门沟通协调，拟定的建设地点位于乡政府所在地XXX集镇，距乡政府直线700米。本项目用地位于集镇街道旁，用地东面是已建成的街道，西为兽医站，用地南是国土资源所，在用地北侧是街道。项目用地为XXX敬老院用地。
（二）项目选址
根据上述要求，建设选址选择在XXX辖区范围内，距XXX政府直线距离为700米，该地点地址位置适中，地势平坦，地形方正，与其相连的供电、供水、排水、交通。通讯等基础设施已全部完成。
（三）建设条件
1、区位条件
XXX位于XXX西部，西邻寻甸，东接马龙，南与林角，盘江镇交界，北连本县西平。乡政府驻地距县城18公里，全乡总面积497平方公里，辖21个村委会，192个天然村，总人口44854人。20XX年农村经理总收入完成21083万元，农村人均纯收入2680元。辖区内交通四通八达，全乡地势起伏不平，乡政府所在地平均海拔1960米，平均气温14.6C，平均降雨800-1000毫米，冬无严寒，夏无酷暑。森林覆盖率45.8%，种植作物80多种，水资源丰富，有海峰湿地、天坑、七彩谷等以休闲探险旅游为主的旅游业，。XXX属典型的农业乡，教育体系健全，科技基础坚实，卫生机构设施完善，社会保障事业发展迅速，人口素质较高，社会治安状况较好。信息通讯业发展迅速，程控电话电缆已进入乡村，现有固定电话500部，移动电话覆盖全乡；广播、电视覆盖分别为100%和99.9%；宽带网已普遍使用，信息化进程快速推进。小城镇建设初具规模，随着城市化和产业化步伐的加快，大破已逐步融入珠江源大城市的后备保障地域。种植业的蔬菜、烤烟、万寿菊和畜牧业成为农业经济的拳头产业，产业化龙头企业发展态势良好。乡政府所在集镇作为XXX的平安乡，辐射带动了饮食服务员、小铁件加工业、酿酒业、运输业、养殖业、建筑建材业的非有公有制经济迅猛发展。集游玩。吃住、休闲为一体的假日经济模式初步构成，境内风光秀丽，又俗称为小桂林的海峰湿地、天坑、七彩谷、红军走过的红军庙支撑景点。
2、气象条件
曲靖地处低纬度高原，属亚热带高原季风气候。冬春多雨少雾；夏秋受海洋季风影响，降水集中，雨热同季。年平均日照时数为1943小时；年平均气温14~15C；最热（7月）平均气温19.7C，最冷（1月）份平均气温6.1C。年平均降雨量1080毫米，预计一般是从五月中、下旬开始，十月上、中旬结束，期间降水量占年降水的85-89%。
3、环境条件
本项目用地位于城镇道路南测、东面为部分临街部分是兽医站用房；西侧为土管所用房；北侧连集镇街道。
总图布置采用按功能区集中布局的方式，保证了各功能区的适用效能，又能整个项目区内弛张有度、动静结合，营造庭院内的舒适，宁静的环境。
敬老院主体建筑具体楼位于项目区北面，使老人居住具有良好的日照，采光和通风条件；综合楼位于基地东面中部，有利于对老人居住及活动等管理；基地南侧为大门；在基地的东北角为餐厅和厨房，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。
四、建设资料及规模
（一）建设资料
乡敬老院现有用地面积2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，总建筑面积2894平方米。其中砖瓦结构单层房屋两幢，面积1334平方米，用作办公用房1幢，服务用房1幢，由于是临时建筑已成危房，需拆除。1990同时建成的砖混结构两层建筑1幢，面积1560平方米，用作敬老院住房，再次基础上进行整体规划，新建1幢老人住房和1幢办公、服务用房，新建一片户外活动区，种植绿化树和部分草坪。
住房室内布局：每幢住房设置一间医疗保健室，1间娱乐室，1间健康复活动室。每层设服务人员值班用房1间。办公用房布局：设院务管理用房3间，食堂、餐厅4间，阅览室2间，淋浴室2间，储藏室1间。
（二）建设规模
XXXXXX农村敬老院改扩建项目，计划新建房屋面积1400平方米，其中；其中最新建1幢2层砖混结构老人住房580m2，新建1幢2层办公服务用房550m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2.
五、技术方案
（一）XXX农村敬老院功能
总图布置以方便老人的供养、就医、休息与活动，贴合老人护理要求为原则。本项目用地位于城镇道路南侧，从面为部分临街部分是兽医站用房；西侧为土管所用房；北侧连集镇街道。
整个项目的总图布置采用按功能区集中布置的方式，在原有的建筑队基础上重心布局，以居住的老人为中心，把户外休闲区、居住区和服务器按使用功能进行划分，即保障院内有一个舒适宁静的生活环境，又有利于工作人员对事物的管理。
敬老院主体建筑即居住楼居于整个地块的中心和西面，使老人居住具有良好的日照、采光和通风条件；北面大片土地留作绿化和户外休闲区，综合服务楼布局在东部，进大门的一侧，有利于对老人居住及活动的管理，在综合服务楼的底层布局餐厅、厨房和沐浴室，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。为此我们在规划设计时针对性的注意并解决了以下问题：
1、防止混乱和交叉：为使敬老院内构成有序的管理，使居住区、管理器和后勤服务区，各自成组分布布置，避免院内老人活动路线与后勤服务路线交叉或混淆。做到动静分开，洁污分流。
2、贴合老人的康复需要：老人住房建筑朝向兼顾日照和通风，为老人供给了一个安静、舒适、清洁的环境，并在节俭用地的同时尽可能的安排绿化面积，使其院内环境构成庭院化。
3、项目可操作性好：项目可根据上级民政安排的资金情景分期分批进行新建建设，适合县情和乡情，有利于构建和谐XXX。
（二）建筑设计
1、各层建筑功能设计
项目业务区内呈“川”字型并排3幢房屋，总建筑面积：2960平方米，结构为两层砖混结构，毛石基础，抗震设烈度为7度，地震加速度为0.20g。建筑层高为3米。两幢居住楼均为单向外廊式，新建房屋面积800平方米，维修改造房屋面积：1560平方米，除楼梯间外设68飞房间，每间建筑面积34平方米，每幢居住房设置1间医疗保健室，1间娱乐室，1间康复活动室，二个卫生间，每层设服务人员值班用房1间。尚可设置居住房间56间，完全可安置100人在这个空间环境里生活。整个建筑不求奢华，但求实用，研究到房屋的使用者均为老年人，起居和上下楼梯不是很方便，印象建筑层数只研究建成两层。
可每幢设有洗脸洗衣间、卫生间。建筑施工图设计时必须按《老年人建筑设计规范》JGJ122-99和《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001进行具体设计；综合楼为三层外廊式建筑，房内设有院务办公室、阅览室、厨房、餐厅、沐浴等服务和医技管理用房；综合楼在规划设计中力求使用、紧凑、不研究更多的使用面积，把主要投资是用在安置更多的老人方面。
2、结构设计
各建筑物按工程地堪报告确定基础形式，其上部结构为钢筋混凝土梁板，隔墙材料为砖砌块，墙面为普通抹白，地坪铺耐磨地砖。建筑物的梁柱间距跨度、高度均按国家有关设计规范和要求进行设计。
本项目建于XXX，依国家地震带参数区划图，XXX所在地地震峰值加速度为0.15g，地震基本烈度为V11度，故全部建筑物按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）进行抗震烈度设防，抗震设防烈度为7度。
3、配套工程
（1）供排水
给水（排水）：按住院人数和工作人员用水管网建设。新增用水量见下表：（略）
额定用水量11立方米天，城镇给水管网完全可保证供给。
用水给水管网与原有给水管网相接，选用100mmPR主水管引入院内，分支管选用60mmPR即可。
排水（污）：项目区污水以老人生活污水为主，废水可经过新排污管网进入乡镇的排污系统。雨水排水系统，排水管室外采用排水PVC管，承插连接亦使用PVC接头，或者钢筋混凝土预制管，石棉水泥接口。
（2）供电
供电：集镇供电系统负荷富余，外线采用架空线路与院内供电系统相接；建筑物室内均采用BYJ型交联导线穿管暗敷。
防雷、接地保护系统：建筑物屋面设置避雷带接闪器，利用建筑物内钢筋混凝柱内主筋作接地引下线并与基础主筋连为一体，接地装置由建人工接地柱基础梁钢筋及人工接地成低压配电网络TN-S-PEN系统，零线在建筑物进户线外做好重复接地。
弱电系统：按需要在院长办公室，服务及门卫值班室设置电话，娱乐室和值班室预埋电视线。
防雷接地保护
1、配电室进线杆装设阀型避雷针作为雷电侵入的过点保护。
依据民用建筑电气设计规范（GB50057-94）有关规定在各建筑物屋设避雷带，利用建筑物内钢筋作引下线，接地装置由基础梁主筋及人工接地体组成。低压配电系统接地采用TN-S系统。
2、注意安全用电，故好等电位连结，其做法见国家建筑标准设计0ZD501。
（3）工程管线布置综合要求
为确保各种管线能正常发挥，避免相互干扰，在管线施工时，须注意沿路段、相交地段管线间的相互关系，严格按工程管线综合的有关技术规范执行。
（4）通信
电话：全院计划安装2部程控电话，内线交换电话可预留线路位置，暂不安装，外线电话由县电信局安装。有限电视网络由广电部门就近接入。
六、环境保护
（一）环境保护有关法律、法规、标准。
1、《中华人民共和国环境保护法》。
2、《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]250号）。
3、《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）。
4、《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）。
5、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级。
6、《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）三类。
7、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类。
8、《污水综合排放标准》（GB8987-1996）三类。
9、《建筑施工界噪声值》（12523-1992）。
（二）项目污染源分析
本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：
1、本项目建设过程中对环境的影响主要是建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音。
2、生活垃圾及生活污水
3、活动产生的声响
4、过往车辆产生的噪音
（三）环境保护措施
1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。
2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。
3、居住人员入住后产生很多的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。
4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化本事。
本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：
（四）环境保护预评价
XXX敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的收排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。
乡敬老院选址合理，所处的`地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。
本项目在监视期及正式使用后，虽然产生必须量的污染物，但由于采取了相应的环境保护措施和绿化不会给当地的环境带来污染，但项目承担单位应委托当地的环境保护部门编制《环境影响评价报告表》。
七、消防、安全为生及节能
（一）消防有关依据
1、中华人民共和国消防条例
2、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）
3、《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）
（二）消防安全措施
消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项相仿措施。
1、XXX农村敬老院的设计与建设严格按《建筑设计防火规范》所要求的标准设计建设，中心内道路为环状路网，满足消防车道要求。
2、室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。室外按《建筑物灭火器配置设计规范》的相关规定设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。
3、在电气设备选型及安装上，均唠嗑了节点，防爆措施、对建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按规范疏散通道、确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离。
4、储藏室、康复活动室等重要部门，室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警，消防联动装置。
疏散照明：在人员集中处及通道主要部位设有疏散指示照明。
（三）安全卫生
1、安全卫生是维持宣传中心正常运行的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高安全卫生意识，并采取如下措施：在墙面开窗处、入口大门处等均研究安全防盗措施，配报警系统，确保安全，防止被盗。
2、中心设有消防，通风换气系统及安全疏散门及通道，以保证敬老院内的人员的人身安全。
3、设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故隐患。
4、各类活动中严格按照规章进行，要按规定配备必要的保护用品，做好安全卫士防护工作、
5、配备适当适量的环卫人员，负责清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。
（四）节能
本项目的主要节能环节为节水和节点，措施为：
1、选用新型的节能用点设备，用电设备力求做到供电、用电机电动系统合理配置，降低电耗，节俭用电。
2、公共照明采用声光控制开关，杜绝常用明灯具；供热采用阳光能热水器供热，精良节俭电能。
2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，安装计量仪表，节俭用水。3加强对水、电的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。
八、组织机构及人力资源配置
（一）组织结构
XXX有XXX政府负责，下设院长室，服务员室、储藏室、宿舍、食堂、浴室、卫生间、医疗保健室、康复活动场所等。
（二）组织结构劳动定员及职工培训
XXX农村敬老院编制为6人，其中：院长1人，医务人员1人，餐饮管理人员2人，护理人员2人，餐饮管理和护理人员从社会招聘具备职业资格的人员，上岗前所有员工必须正规培训。
九、项目组织管理
（一）项目组织管理
1、建设资金实行统一管理，有财务单独立帐，核算，资金使用严格按计划进行，并理解上级有关部门的监督和检查。严格财务规章制度，严防违规违纪行为发生。
2、合理安排资金，进取、充分，扎实地抓好建设前期的各项工作。
3、为了确保XXX农村敬老院建设工期，质量和资金的合理使用，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人职责制。
4、严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关。
5、严格工程建设项目竣工工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。
（二）项目招标制
1、招标主要依据
（1）《中华人民共和国招标投标法》
（2）国家发展计划委员会第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
（3）国家发展计划委员会第5号《工程建设项目自行招投试行办法》
（4）云计重点（2001）968号
2、招标组织原则
（1）严格执行国家及XXX招投标的有关规定和制度。
（2）遵循公开公平和城市信用原则，保证潜在投标人平等，便捷地获得信息，保证评标活动的公正性。
3、招标范围
（1）根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，XXXXXX农村敬老院建设项目到达了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目的招标的项目。
（2）XXXXXX农村敬老院建设工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料的采购全部招标。
4、招标组织形式
采用委托招标。委托有资质的招标代理招标业务，以保证招标投标工作能够正常进行。
采用公开招标。组织与建设规模相适应的评标委员会（或工作小组），采用科学合理的评价办法，进行科学，公正的评标、定标，确定中标单位。
十、项目建设进度计划
本项目建设期共7个月，从20XX年开始至20XX年5月完成，20XX年11月底完成可行性研究报告，20XX年12月完成初步设计及施工图设计，从20XX年初开始建设，20XX年7月竣工验收投入使用。
十一、投资估算与资金筹措
（一）投资估算
1、投资估算依据
本估算根据设计工程和施工组织设计方案，参照国家现行有关规范，规定及有关工程资料，以20XX年10月价格水平编制计算。
（1）XXX建设厅云建标（2003）第688号关于发布实施XXX2003版建设工程造价计价依据的通知；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）本工程设计工程量；
（4）其它费用按现行有关规定和进行估算，施工监理费依国家物价局和建设部《有关发布工程建设监理费有关规定的通知》中的规定的计算。
（5）建设单位管理费用按第一部分费用的1%计取；
（6）勘察设计费、施工图审查费按照国家计委、建设部计价格[2002]10号
文发布的《工程勘察设计收费管理规定》计算；
（7）设备及构成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据，运输安装费8%计取；
（8）工程监理费、招投标费、其化开办费参照国家有关标准分别提案2%、2%、2%计列；
（9）预备费按工程费和其它费用之和的5%计取，涨价预备费根据国家计委投资[1999]1340号文规定暂不计列；
（10）其它有关在建工程资料
2、投资估算范围
（1）土建工程费用：包括建筑物，构建物社费用；
（2）设备购置及安装费；包括住宿设施、餐饮设备、办公设备、文体活动设施、配电设施、环卫设施、消防设施的购置及安装费。
（3）通道使用费：项目建设用地19XX年已由XXX争睹无偿划拨给敬老院使用，本次改建不再新征用建设用地，不计土地使用费。
（4）其他工程费用：包括工程咨询费、勘测设计费、施工图审查费、建设单位管理费、工程监理费、招投标费、其他费用预计6万元。
（5）预备费：建设周期较短，不另行安排。
3、投资估算数据
项目所需总投资额；本项目总投资估算为90万元，按支出范围划分：建筑工程费74万元，设备购置费安装费10万元，工程其他费用6万元，不再安排预备费。
（二）资金筹措及分年投资计划
1、建设资金筹措
资金来源：全部建设投资共计90万元，按照政府相关补助办法市级专项补助10万元，县级补助10万元。乡级补助10万元，共30万元，占全部建设投资的33%；其余部分申请省级专项补助60万元，占全部建设投资的66%。
2、分年度投资和资金计划
根据建设规划及资金筹措情景，拟将建设资金分3个阶段投资，一是项目前期准备到正是工程开工阶段，投资20万元；二是从地基与基础工程开始到主体
工程完工，投资50万元；三是从配套工程施工开始到设备采购安装结束投资15万元。预留5%的工程质保金待1年后支付。
十二、财务评价
（一）编制说明及依据
说明：本项目由XXX民政所负责建设和运营管理，本可行性研究报告据此进行财务评价。
依据：依据国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参照数》（第三版）和国家现行的有关规定和建设单位供给的有关资料进行编制。
（二）财务评价基础数据选择
1、投资构成
项目投资总额为90万元，其中构成固定资产为85万元，构成无形资产和递延资产15万元。
（三）功能投资评价
尹本项目属于分益性质，财务评价主要进行功能投资评价，按项目服务本事100人测算，总投资额90万元，人均功能投资为0.9万元，可确定投资较为节省。
（四）财务评价结论
经过以上分析，XXXXXX敬老院新建项目在建设投资上较为节省，各项服务功能基本齐全运行期间收入有政府补助经费和有偿服务收入等多渠道来源，只要政府在资金和政策上给与必须的帮忙，能够具备较强的生存本事，具有可持续发展前景，财务评价可行。
十三、社会效益分析
（一）项目队社会影响的分析
XXX敬老院改扩建项目，贴合国家政策和省、市、区产业发展规划，项目内涵丰富，社会效益明显。
该项目建设是一项为国家福利及社会健康的分益社会事业，该项目的实践，将为大坡农村五保户供养事业供给一个专业性强内涵丰富的场所，项目覆盖全镇12个村委会，有利于提高全镇的农村公共服务的整体和服务水平，促进国民经济和社会的健康发展。
该项目建设将解决近101人五保户集中供养问题，对提高XXX农村公共服务事业综合经济效益具有进取的促进作用。
（二）项目于所在地区互适性分析
1、不一样利益群体对项目的态度及参与程度
本项目的建设为当地供给了良好的基础设施条件，能使老年人享受到较高质量的晚年生活，减轻子女的负担，项目的整个建设和使用过程中不会使任何群体的利益收到损害，不存在利益受损群体，所以不一样利益群体对本项目的态度是支持的，愿意参与到项目的建设中去。
2、各级组织对项目的态度及参与程度
当地政府对文体设施新建项目建设高度重视，从优惠政策上给予大力扶持；各村委会和相关站所也进取配合支持，帮忙解决建设用地、辅助设施等问题；当地群众认为是政府实实在在为他们做了好事，该项目的建设高度认可和进取参与，所以能够确保项目顺利进行。
十四、结论及提议
（一）结论
1、本项目的建设贴合当前党中内、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方正政策，是适应社会主义市场经济的发展和加快城乡统筹发展，促进社会主义精神礼貌建设的需要满足当地农村群众对物质生活越来越多，要求越来越高的迫切。
2、项目建成投入使用后对提高当地群众文化精神生活质量，加快推进农村养老服务社会化，广泛开展农村和谐创立活动，不断提高当地农村礼貌都具有重要意义，能够促进当地经济发展和和会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会进取配合，当地群众拥护并进取参与，项目建设与当地社会具备互适性；城建单位具备建设本事和管理本事，初步预测前景良好。
3、项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实，建设资金主要由项目承建单位自筹和各级政府相关部门补助方式筹措，项目建设条件具备。
4、项目建设在规划、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可行性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，提议尽快申报立项，开工建设。
（二）提议
1、该项目属公益性建设项目，提议相关部门进取落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金，政策等方面给予优惠扶持，是项目尽快开工建设，早日发挥效益。
2、该项目已列入XXX20XX年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各方面环节工作行为，确保工程质量。
3、项目设计的水平和工程的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，所以，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展的需要，建设贴合要求起点较高的养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。
4、进一步拓宽融资渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，所以该项目在奋力争取上级资金、政策扶持的同时，要经过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人进取参与投资和捐资赠，确保项目整体效益的发挥。
养老院可行性报告（4）：
一、当前养老服务业现状
当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到2014年，XX养老机构床位数应到达28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。XX市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力气开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。
二、XX养老院项目概述
XX市沈河区XX养老院，坐落在沈河区东陵路前陵堡一号农业大学附近。环境幽雅，风光秀丽，人文地理条件和谐，是老年人颐养天年的好地方。它占地总面积50亩，建筑总面积5040平，其中工程主体为三层建筑养员楼面积3800平、新建接待室100平，一处老年综合健身娱乐室480平；一栋老年休闲会所760平、另设两个功能各异的鱼塘和绿色农植物养殖基地30亩。该院按照XX市一流养老服务机构的标准，设置了床位408张，分设了医务室、大餐厅、浴池、洗衣间、图书室、接待室、会议室、及多功能健身房和琴棋书画等大型娱乐活动室；住宿房间分成高、中、低三个档次，设有双人间、三人间、四人间。养员房间内均配有有线电视、电话、应急呼叫系统和组合家具；高档房间内还配备有独立的卫生间和高档组合家具，是普通老百姓都能享受得起的五星级老年公寓。
三、XX养老院的特色服务
1、院区内环境优美，空气清新，绿化面积达一万平，群花争艳、各种果树成荫，长廊、曲径、凉亭令人仿佛踏进了室外桃园。多样化的室外健身场地，和最适合老年人的门球让喜爱体育锻炼的老年人有了用武之地。
2、我院设有三个多功能鱼塘，绿色农植物养殖基地，占地面积30亩。为老年人供给钓鱼、休闲娱乐场所和放心的绿色食品。
3、我院特为老年人开办了一栋集超市、餐饮、娱乐为一体的老年休闲会所。供给酒店式服务，餐饮采用自给自足的方式，让您享受自我钓鱼成果的同时还能够品尝绿色的农家菜，可谓一举两得。为前来探望老人的亲友供给最便利、最简便、最全面的一站式服务。
4、我院设有大型综合活动娱乐室，总面积480平，内设各种高档健身器材，棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、可举办大型的老年文艺汇演活动。
5、我院定期聘请养生专家宣讲养生常识，健康保健讲座；邀请XX体育学院健身教练为老年人教授太极拳等健身项目。
四、XX养老院的建设概算及资金来源
项目概算总投资600万元，其中：养员楼装修及设施380万元，新建接待室12万，改建娱乐室及健身器材15万，园区绿化建设55万，鱼塘及养殖种植建设25万，休闲会所15万，广告宣传费用50万，车辆及办公费用30万，其它费用18万元。
XX养老院的注册资金为500万元。
租赁年限为10年，续约具有优先权。
五、XX养老院人员情景及收费标准
（一）人员情景：
工作护理人员预计38人（下岗职工再就业人员）。
员工年度工资支出预计80余万。
（二）收费标准：
床位收费标准：
低档床费300元；中档床费450元；高档床费600元按平均床费450元标准计算：
第一年按55%入住率。
第二年按70%入住率。
第三年按80%入住率。
第四年按85%入住率。
第五年按90%入住率。
计划5年收回投资成本。
六、XX养老院服务理念和经营宗旨
健全养老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强管理制度建设，致力建设精神礼貌窗口，到达“五个一”要求：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册；统一制订一套规章制度，不断规范养老中心管理。二是发挥养老中心的综合功能作用，奋力提高整体效应。三是奋力使该院发展成为集托养、养生休闲、健康娱乐、康复护理为一体的老年服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的社会保障作用共创和谐社会。一颗孝心献老人，一颗爱心献社会，一颗XX讲诚信，让老人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、快乐欢乐的度过每一天。
七、开办XX养老院各项手续办理现状
该院消防设计及装修材料严格依据：
1、《建筑设计防火规范》(gbjl6—87)(1997)；
2、《建筑灭火器配置设计规范》(gbjl40-90)；
3、其他法律、法规、规程、规范。
养老院可行性报告（5）：
前言
随着社会主义经济发展，人民生活水平的不断提高，人口增长率逐步趋缓，我国已经逐步步入老龄化社会，上海市早在19XX年已经开始进入老龄化地区，社会人口老龄化和老年事业已经引起各级人民政府的高度重视，国家民政部已将老年工程作为社会管理的主要资料，出台了许多扶持、鼓励政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事业发展"九五"计划和20XX年远景目标，并颁布了上海市养老机构管理办法，支持和鼓励社会企业、团体和个人兴办社区服务和社会福利事业。
目前，上海市的老年人已到达250万人左右，占上海市总人口的18%左右，老年人人口增长速度是人口增长速度的6倍多，这对于独生子女型家庭赡养老人的困难逐渐增大，老年人在经济供养、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困难与问题，尽快增加老年人福利设施，扩大社会化养老服务范围是个迫切需要解决的社会性课题，可是由于种种原因，目前我国能进入社会养老机构的老年人只占老年人总数的极小一部分，许多老年人异常是上海这样经济发达地区，老年人经济条件优越，但因受社会养老设施的限制，而无法进入专业机构颐养天年。所以，那里面蕴藏着极大的发展空间和良好的经济效益。
一、经营理念与服务宗旨
上海擎威企业投资管理有限公司作为上海一家服务型企业有意向规划和建立一所民营高起点、环境美、设施全、服务优、管理科学的老年居家乐园，我们遵循着服务至上，温馨健康的经营理念，使每一位入驻的老年人能老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，让养老院的优质服务与人性化管理渗透到老年人的方方面面，使每位老年人在此养年胜过家里，让每位老年人过上心境舒畅、生活温馨、健康长寿的晚年生活，并为我国的老年人事业作出必须贡献。
按照国家民政部要求，根据国家法律法规，民营养老院将制订各项管理规章制度和岗位服务贵任制，制订各项严格服务质量标准和工作准则。
参照国外举办养老院的成功经验，我们结合上海老年人的特点与规律，对全休员工实行严格的岗位培训和业务技术学习。异常是关于老年人的饮食、起居、保健、心理等方面进行有针对性的指导与培训，同时引进国外养老院的先进管理经验，聘请一些国内外养老方面的专家到院内进行指导、交流，促进本项目到达的社会效益与经济效益的同步增长与飞跃。
二、组织机构
养老院将组建董事会、监事会以及经营管理班子，并实行董事会领导下的总经理负责制，各股东单位将推选出董事、监事、选聘总经理，下设办公室、财务部、人事部、外联部、设施运行部、后勤保障部、医疗部、康复中心、营养中心等职能部门，这些部门将根据养老院的特点，进行设置与分工。
各类管理、医务、护理及工程技术人员除了专业性很强的岗位人员实行引进外，其余员工全部实行向社会公开招聘、择优录用的原则。根据养老院入驻人员的变化，实行人员动态管理，同时研究引进高级专业人员。
三、建设规模及基本人员配置
主要成立养老院办法为郊区一些较小规模二等乙级医院及适合开设养老院场所进行租赁或入股改制后进行改扩建。
一期规模可研究拥有200-500个床位的建设规模，其中能够研究家庭式养老套间20间-50间，床位40-100个，占总床位的20%左右；特护套间10间-25间，床位10-25个，占总床位5%左右；标准房50间-100间，床位100-200个，占总床位45%左右；康复房15间-45间，每间房床位3个到4个，总计床位60个-170个左右，占总床位30%左右。
医疗及护理人员配置：基本床位数100个。
临床人员：医师6人护士16人-24人。
护工50人左右（外包或自我培养）。
药房1人-2人，公务员2人外包。
辅助科室：心电图2人B超外包，放射外包，检验外包，公务员2人外包。
后勤部门：营养师2人，厨房人员5人（含厨师2人，勤杂工3人）。
四、投资成本估算
目前根据拟建的建设规摸，我养老院规划研究第一期床位安排200人-500人不等，管理人员、护理员、营养师、医师及各种工种技工外，约200人左右，护工等人员需外聘约150人左右。
五、经济效益测算
按照养老院的床位与分类的情景，根据现行社会养老院收费标准做一个统计来测算收费标准：
注：按照标准养老院收费模式计算收入，另可适当收取特护治疗及特殊伙食费用等。
其他效益：
（一）政策财政补贴：政策依据如下：
1、各区财政局、发改委、民政局参照20XX年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见实施细则》，对于新建床位每个床位5，000~30，000元“建设费补贴”。
2、参照20XX年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见》，社会办养老机构新建和改扩建，床位数在150张以上的，给与3年的贴息。
3、根据上海市民政局、上海市发展和改革委员会、上海市财政局、上海市老和社会保障局下发沪民福发（20XX年）5号文件，规定给予“养老服务补贴”每位从200元／月的基础上调到300元／月。
4、根据《上海老年权益保护法》、《医疗保障法》，如遇大病，医保报销方面国家卫生局按上、下半年医保各可报销10，000元。
（二）项目的社会效益（产业附加值）：
本院养老人员及其家属朋友，他们的需求将培育出衣、食、住、行以及生老病死这一个较大的社会生态链和产业链。
他们的众多的需求将推动养老产业的发展，本院将采用科普教育，老年应用商品作为导向，开展老年产业相关的厂商、产地、供应商有机链接。
成立老年科技教育馆，到达科普宣传导医、导药、导物的目的；“三导商品”每家厂商每年交付展位费含广告刊物费。成立老年旅游服务社。
成立老年养老房产咨询服务社。
成立老年婚庆、寿庆、终极一条龙服务社。
成立招待所接待家属、亲朋好友。
开展老年专项义赠、义卖、赞助活动。
开展老人常见疾病的预防和老人健康保健活动、开展老人法律援助活动、修改政府关爱老年政策的信息刊物（含广告收入）。本项目产生的社会效益：
本院将打造老年事业的爱心传播基地。
本院将有序发展志愿者联盟协会，让关爱老年人的热心人团结起来共同辅助公益事业的良性发展。
组织社会力气，共同参与，促进上海老年产业的健康发展，并成立相关的关爱基金会。
组织社会力气，共同参与、发展医护型的养老院事业。
常年组织老年产业行业论坛、让老年产业的发展得到社会的赞同，民众的认可。
综述
根据以上各项投资与成本估算，本项目一期投资约4500万元，每年但床位费收入预计1500余万元，扣除每年各项费用开支1000余万元，收支相抵可结余500万元，但只靠床位费收支部分即可到达年收益11%。如果精算各项其他现实项目收益，预计年收益率将超过25%-30%并享受国家政策及税收优惠。收支相抵部分将被用于发展基金。经测算，本养老院的运行成本基本能做到平衡。所以，本项目的投资开发与实施具有较好的经济效益及社会效益。
养老院可行性报告（6）：
1、项目投资估算与资金筹措
（1）项目建设总投资<O></O>
本项目总投资为30亿元，本次为养老项目一二期和医院以及配套设施建设合计投资200000.00万元，其中：建设投资187300.00万元，流动资金为12700.00万元。项目规划2020年在现有基础上扩大养老区规模300亩，投资10亿元。<O></O>
（2）资金筹措<O></O>
本项目本次总投资200000.00万元，计划由项目发起单位、政府以及社会资本筹措。<O></O>
2、项目市场预测与分析<O></O>
（1）高端养老产业背景<O></O>
中国房地产的快速发展，给富有的老人供给了更加适合自我的养老空间，同时富有老人阶层的快速增长，也推动了中国高端养老地产业的发展。<O></O>
目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为园区居家养老。<O></O>
中国改革开放，经济快速发展的三十六年里，造就了很多的富人阶层。他们追求完美老年生活，会享受生活，提倡独立自由，能按照自我的愿望去生活。所以他们会选择高端的养老社区，不仅仅拥有优越的天然环境，同时，还有高端的服务体系，从而让他们尽享晚年生活。<O></O>
（2）医养结合模式市场前景<O></O>
当下，“养老”在中国乃至世界都是一个“躲不开”的难题，李克强总理所作的2016年政府工作报告中有8次提到“养老”一词。<O></O>
有专家预测，在2020年时中国老年人口将到达2.43亿，其中绝大多数老年人带病生存。省数据也显示，老年抚养系数将快速上升，2015年预计超过16%，2020年超过20%，2030年到达26.5%，几乎是2010年的一倍。。<O></O>
不论何种形式的养老，医疗是一项无论如何都绕不开的服务项目，这也让医养结合成为各类养老服务必备模式之一。但养老服务的现实困境是“看病的地方养不了老，养老的地方看不了病”。如何让广大老年人、尤其是丧失生活自理本事的老年人能够老有所养，成为政府和社会不得不认真应对的问题。<O></O>
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)文件也提出，要进取推进医疗卫生与养老服务相结合。省财贸医院经多次联合调研和论证，制定了“医养结合”的新模式，与养老机构联手，医疗与养老相结合，有病治病无病疗养，为养老机构中的老年群体供给专业地医疗、护理、康复服务。<O></O>
值得一提的是，近日发布的五中全会公报中明确指出：十三五期间将“推进健康中国建设”。 “健康中国”将是一项全局性、综合性、战略性的中长期规划，也是“十三五”时期卫生计生事业发展的总体规划，有望全面推进医疗卫生体制改革，并推动整个医疗卫生行业以及大健康产业将进入蓬勃发展期。有机构预测，《健康中国建设规划（2016-2020）》将在2016年初正式出台。在“十三五”期间，围绕健康中国出发的产业市场规模高达10万亿元，养老产业作为健康中国的重要组成部分，值得期待。<O></O>
按照国家标准，我国已经进入老龄化社会，而目前我国养老产业还处于起步阶段，未来发展空间巨大，正是投资的好时机。国家出台政策指引，高层密切关注养老服务业发展，有利于缓解老龄化中国所面临的发展与民生的双重压力，并极大地促进养老产业发展。<O></O>
在以前，的养老机构公办与民办是分开的，结果公办的养老机构设施好、服务欠佳，而民办的养老机构则是服务好、设施却差。摸索研究后，这才出现了“公建民营”、“民营公助”的模式，很好地弥补了双方的不足。<O></O>
从全国来看，我国的养老服务行业仍处于初级阶段。目前，省民政部门已经制定多项帮扶政策，并设立专项基金，关爱高龄、贫困失能老人，同时进取探索建立政府购买服务制度。2014年，出台了《关于推进养老服务业发展的实施意见》，长沙、列入全国养老综合改革试点，全省养老总床位数到达24万张，城市和社区养老服务设施覆盖率达36.5%，农村居家和社区养老服务设施覆盖率达21%。以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑、医养相融合和功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系初步构成。<O></O>
同时，省民政厅将在保障环节加大力度，协调相关部门出台民办养老服务机构投资扶持办法和购买养老服务工作方案等配套政策，推进地方政府建立基本养老服务补贴制度，确保全省养老服务补贴目标人群到达50%以上。
养老院可行性报告（7）：
此刻是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何坚持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，那里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要研究在内。其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要研究的因素有：目前本地区同行业总量(床位数)及分布情景，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情景，地理位置的交通和环境情景等。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，那里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要研究在内。
办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。
就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：
一、 从市场角度
深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚到达老年人口千分之二的最低要求，应当还有很大的发展空间。
从区域角度来看，--区和--区养老机构相对密集，市南老城区和--路东部人口居住密集区、--新区存在养老机构床位上的不足。
二、 目前深圳市内养老机构发展评价
深圳市养老机构应当说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，异常是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用800元以下)的入住率一向很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在必须程度的入住率不足，经营情景多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数到达了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。
需要异常提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，异常适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情景下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构能够附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利本事不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的本事挑战较大，每年都有不能经过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，到达降低服务成本的目的。
二、收支情景分析(以50张床位，四人间养老院为例)
一、 开办养老机构前期投入
1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下(通常收费床位费为200元-600元)，例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。
2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。
3、 基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。
b) 床上用品700×50=35000元
c) 室内每人一个圈椅200×50=10000
d) 电视每房间一个1000×15=15000
e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。
f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)
g) 洗衣设备，预算2000元。
h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。(可时机成熟时再到位)
合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、 养老机构年度运营投入
1、 员工工资。
院长(兼会计)1人计4000×12=48000元
副院长 兼采购1人计2000×12=24000元
护理员5人计1000×12×5=60000元
厨师2人计1200×12×2=26400元
以上共计9人计158400元。
2.伙食费成本300×50×12=180000元。
3、水电费400×50=20000元
4、 取暖费700平米×20=14000元
5、 办公费用600×12=7200元
6、 设备耗材、维护等2000元
7、 租金10万元。
以上投入合计482000元。
三、 养老机构收入预测(按80%床位利用率，680元收费)
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、 经营评估
1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、 可期到达全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
(一)贴合当地养老服务机构发展规划;
(二)有规范的名称;
(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;
(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);
(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可经过与属地医院诊所签约实现)。
二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
(一)开办组织或个人的身份证明;
(二)机构章程;
(三)资金状况证明;
(四)场所证明;
(五)消防安全、卫生防疫证明;
(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的供给医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对贴合规定的，报市民政部门。
民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;
(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;
(三)开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、贴合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。
养老院可行性报告（8）：
1、人口老龄化现状调查
人口老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增加的人口现象。其简单表现形式是"老年比"上升，按照国际标准，60岁以上老年人口占总人口比重达成10%以上，或65岁以上老年人口比重7％以上，就属于"老年型人口"，或叫做"老龄化社会"。
老年人已构成一个有医疗保健和活动场所等特殊需要的单独群体。日本为此已开办了老人学校，美国也出现了一种新机构，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。
中国不仅仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，中国不仅仅是一个头号人口大国，同是也是一个头号老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的15，也就是说，5个老年中就有一个中国老人。由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不一样需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。
2、人口老龄化成因分析
据美国人口理事会日前发表的《家庭聚集》研究报告认为，20年来人们对"家庭由母亲和小孩组成"父亲承担供养职责"、"母亲从感情上照看小孩"、"家庭是稳定的社会单元"等传统看法在发生变化。世界各国的家庭在其构成、结构和功能方面正在呈现新的变化趋势。由于家庭能和传统观念的变化，给家庭结构也带来变化，表此刻家庭规模变小和家庭居住人口变少，开始出现大批单亲家庭。传统的大家庭在逐步解体，老年夫妇家庭在逐年增多。无论是发达国家还是发展中国家，都能够说是一种普遍的现象。中国家庭结构和家庭人口规模也正在向着小型化的趋势发展，主要原因有以下几方面：
传统观念的更新：我国几千年来"养儿防老"的传统观念，已被当代年轻人打破，他（她）们因拼搏于事业的需要；或怕生小孩会感情转移失去浪漫情调；还有的从研究经济因素出发，他们自愿放弃生育小孩的念头；如此种种致使妇女婚龄和生育第一胎的年龄提高，导致新家庭的构成推进，甚至出现不育夫妇总数逐年增加。
经济依附性削弱：随着社会的发展提高，异常是青年人就业率不断提高，他们不再需要父母抚养；对于离退要老年人来说，有老龄退休金收入，他们也不必依靠子女瞻养。年青人那种愿意脱离父母，要求独立生活的强烈心理，老年人那种不愿为子女再承担家务，以求清闲安静的晚年心理，倘若不是住房困难，子女和老年人都愿意分开居住。
由于老年人是整整一个年龄层，其身体素质、文化素质、健康状况以及继续工作的愿望等，都有较大差异。应当承认，在现实生活中，不一样辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣以及价值观等诸多方面都存在差异；老年人思想保守与年青人开放而富于梦想的思想差异；老年人刻板传统与年青人执着追求现代生活方式的差异等等，往往致使两代人在家庭中不易融洽，导致更多的老年人与自我的子女分开居住。高龄老年人增长速度加快，他们生活自理能
力日益减弱，特殊劳务的需求必然上升。但家庭规模却又在缩小，家庭向小型化方向发展，极大的削弱了传统的家庭养老功能。今后，家庭侍奉和社区服务如何配合，将是值得研究的重要课题。
3、老年人居住的特点：
1992年，联合国第一线7次大会经过的4671、4694、和48106号决议被认为是为2014年全球解决人口老龄化问题方面的奋斗目标。目标的宗旨是支持人口老龄化总是方面的事业，为老年人创造施展才能的环境，并关心和解决所遇到的问题。到2014年，其中解决老龄问题方面目标之一，就是住房与生活环境问题。为能解决好这个问题，应对老年人居住行为进行分析。
（1）生活时间待征：老龄人由于从工作岗位下来，生活空余时间的比率增大，所以要求社会能够供给更多的余暇活动资料和供关展活动的室内外空间。
（2）活动空间特征：老龄人由于年龄和生理因素的制约，从事的各项活动主要是在家庭住房或临近的社区公共活动空间环境中进行。
（3）生理、心理待征：老龄人与婴、幼、少、青、壮年都有不一样，他们既需要安宁，又害怕寂寞孤独，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加强烈，期望独居但又期望有依存性和安全感。
随着人口老龄化，高龄老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化，急需发挥社会养老功能，以弥补家庭养老功能的不足。
4、养老模式探讨
如何解决老龄居住环境问题，首先应当深入研究养老的模式。
中国是儒学文化圈内的国家、尊老、敬老、养老是中华民族的传统美德，老人爱子孙、子孙敬长辈、扶老爱幼，相依为乐的家庭养老是能够实现经济供养、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作为我国传统养老的主要模式，大力倡导，并予以加强。
养老社会化观点：认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化老人院，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势。经过社会养老院实现："五个老有"的目标，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。
5、养老院应当具备的特点
老人问题是社会生活中一个新问题。老年人生活的变化，主要是生活重心发生转移；即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内；工作时间转为闲暇时间；物质方面需要社会、邻里的关照，期望供给方便的社会服务；精神生活方面往往有寂寞和孤独感。所以规划设计上应当研究：
（1）创造"老有所养"的家庭或社会养老居住环境；
（2）供给老人邻里交往的空间；
（3）设立"老有所医"的医疗设施和社会服务网络体系；
（4）创造："老有所为"继续发挥余势的条件；
（5）安排："老有所学、老有所乐"的学习、锻炼和文化娱乐的资料与场所。
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人供给个性化的居住条件和人性化的服务资料。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为此刻的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，所以他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不一样，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或团体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自我的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓供给给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务资料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要供给多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。所以一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务资料单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，仅有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不一样于一般房地产项目，它不仅仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地
产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都经过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要经过经营来实现收回投资，所以老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。如实行对现有设施能过改建方式进行，可较大节俭成本的支出。
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，所以老年公寓的市场定位应当遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，所以其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众供给服务，这样一方面能够实现长期以低廉的价格向社区内的老年人供给高品质的服务，另一方面能够最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人供给养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应当发挥旅游资源优势，在为老年人供给特色服务的同时对游客供给住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面能够增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人供给更优质的养老生活环境。
销售方式为出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）形式。
不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体能够是老年人也能够是中年人。不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式能够满足不一样人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租房屋使用权方式最为灵活，它能够根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时能够使开发商快速回笼资金，另一方面能够使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于坚持老年公寓的经营方向。
老年公寓为老年人供给高品质的养老生活，一方面它供给适合老年人居住的住宅环境，另一方面供给完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平能够分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓到达为老年人供给安全、便利的服务资料，完备层级是老年公寓为老年人供给尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目构成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人供给了高品质的养老方式，在我国属于新
鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，所以要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。
6、养老院选址大连的优势：
大连地理位置得天独厚的优越性，中国最适宜居住的城市，为外地游客供给了一个养老度假的绝佳之所。大连市政府对大连旅游养老项目的发展在各方面也十分重视。，异地养老在我国已具备了可行性：一是由于人们思想观念的转变，许多老人产生了“趁身体还能够，到外面走走看看”的愿望；二是随着人们生活水平的提高，一些老人自我或子女具备了必须的经济本事和异地养老消费本事；三是各地养老机构的数量及规模、服务水平及设施都有了显著的提高，能够为老人供给较好的甚至个性化的服务。
7、项目的初步设想：
(1)引进日本先进的养老设施及管理;
(2)在经营上，按比例安排日本老人来连旅游养老;
8、项目选址：
9、投资比例;
10、经营规划：
11、项目回收展望：
养老院可行性报告（9）：
一、出资方基本情景
我司（XX公司）是一家拥有多年商业运作和企业管理的专业公司，主要从事市场开发和经营管理，长期来积累了丰富的经验，构成了一套卓有成效的管理模式，组织了一批本事较强的管理班子，在日常运作中，公司始终本着“良好声誉是企业的生命，诚实服务是企业的根本”为宗旨，使我司各方面的业绩不断发展，实力不断壮大。先后开设了：XX商贸有限公司，XX有限公司，XX管理有限公司，XX商场，XX市场，XX等集汽配汽修，五金机电、轻纺、农贸、百货多品种大中型商场和市场。
二、建立地址与定位
我司租赁位于XX路XX号房屋和场地，总面积（以下简称该物业），拟开设敬老院。
三、开设理由与可行性
众所周知，上海随着改革开放以来，gdp不断增加，人民收入不断提高，生活质量明显改善，注重合理饮食，增强健身锻炼，医疗事业不断发展和完善，使大都市人口老龄化程度日益增加，随着人口组成结构变化，老人无人照料，给老年人晚年生活带来诸多不便，也给社会、晚辈带来许多问题和难题，党和政府意识到这一问题，多年来加强对敬（养）院开设、举办进行扶持和帮忙，但由于目前建立、开设程度、规模、数量不能满足庞大的老年人需要，异常是市区开设的敬老院由于土地费用昂贵，相应收费较高，不能适应广大低收入老年
人的需求，使大多数老年人望院兴叹，故所我司拟在市区边缘设立敬老院。由于各方面成本相对较低，加上该物业坐落在秀丽的XX脚下，紧邻美丽的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，绿树成荫，空气清新，居住宽敞，环境优美，我司还计划利用广阔的土地开辟鱼池、菜地，等有利于老年人爱好的项目，供老年人垂钓、种植，建造小森林、回廊供老年人养鸟、观鸟、散步交流等设施。景与物的完美结合，必须会成为广大老年人老有所乐、老有所养、愉快生活、安度晚年的最佳乐园。
以上是我司开设敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我们本着“一切为老年人着想，全心全意为老年人服务”的理念，在上级有关部门的大力帮忙和指导下，遵守国家相关法律法规，严格按照行业准则进行管理运作，必须会使该院成为广大老年人居住、养老的梦想场所。
养老院可行性报告（10）：
第一部分 养老院项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终提议，为可行性研究的审批供给方便。
一、养老院项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情景
(四)项目的主管部门
(五)项目建设资料、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及提议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的提议。
第二部分 养老院项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、养老院项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、养老院项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、养老院项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 养老院项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情景有了充分了解以后才能决定。并且市场分析的结果，还能够决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 养老院项目产品规划方案
一、养老院项目产品产能规划方案
二、养老院项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、养老院项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情景，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争本事。所以，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情景分析
(三)促销策略
……
第五部分 养老院项目建设地与土建总规
一、养老院项目建设地
(一)养老院项目建设地地理位置
(二)养老院项目建设地天然情景
(三)养老院项目建设地资源情景
(四)养老院项目建设地经济情景
(五)养老院项目建设地人口情景
二、养老院项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设资料
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产本事、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情景
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程资料
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 养老院项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节俭和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、养老院项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、养老院项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、养老院项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、养老院项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、养老院项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 养老院项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、养老院项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、养老院项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 养老院项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目到达正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。所以，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、养老院项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、养老院项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 养老院项目财务评价分析
一、养老院项目总投资估算
二、养老院项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，能够从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列资料加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、养老院项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、养老院项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
养老院项目投资现金流估算
图：养老院项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
项目资本金现金流估算
图：养老院项目现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情景可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析资料和侧重面不一样，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情景而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不一样的方案进行财务、经济效益评价，确定项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是提议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要资料做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利本事、债务偿还本事及外汇平衡本事的财务状况，以确定建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以确定项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利本事的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，证明项目的盈利本事到达或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情景下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否研究资金时间价值能够分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目到达设计本事后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，证明用总投资收益率表示的盈利本事满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可研究理解。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目到达设计生产本事后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可研究理解。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目到达设计本事后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，证明用项目资本金净利润率表示的盈利本事满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门研究项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利本事分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 养老院项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 养老院项目可行性研究结论与提议
一、结论与提议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和提议。主要资料有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的比较方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和提议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目提议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要比较方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
养老院可行性报告（11）：
目 录
第一部分 康复养老院行业投资市场分析
一、中国康复养老服务市场发展状况分析4
（一）中国康复养老服务发展趋势解析4
（二）中国康复养老院基本标准解读 6
二、大庆市康复养老院需求状况及市场环境分析7
（一）大庆市老年人康复养老需求分析7
1、人口老龄化特点分析 7
2、老年疾病谱变化分析 8
（二）大庆市老年人康复养老市场环境分析8
1、市场重点区域竞争格局分析8
2、建院拟选址---创业城区域优势分析9 第二部分 大庆市xx康复养老院建设规划
一、组建方案10
（一）项目建设条件10
1、项目选址 10
2、组建条件 10
3、组建基础 10
4、房屋基建标准 10
（二）开设服务项目11
（三）设置科室部门11
（四）组织、定员情景12
（五）主要建设资料12
（六）投资估算及资金筹措15 第三部分 效益分析及项目结论
一、经济效益分析17
二、社会效益分析18
三、项目结论19 第四部分 康复养老院平面规划图
第一部分 康复养老院行业投资市场分析
一、中国康复养老服务市场发展状况分析
（一）中国康复养老服务发展趋势解析
21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。目前，中国已有21个省(区、市)成为人口老年型地区。大庆市亦在其列。
康复医学起始于第二次世界大战之后，原以残疾人为主要服务对象。现代康复医学是近半个世纪来蓬勃发展起来的，它的发展是人类医学事业发展的必然趋势，也是现代科学技术提高的结果。目前我国60岁以上老年人已达1.78亿，占总人口的13.26%，约9000万老年人有康复需求。中国老年人疾病谱的变化及慢性病患病率增加，使得其对康复医疗服务有巨大的需求。
可是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表此刻：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以供给照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。那里能够看出我国的康复和养老服务是分离的，养老、康复各行其是，二者并未有效结合。国家鼓励有条件的大中型医疗机构开设老年病专科或老年病门诊，进取为老年人供给专项服务。根据区域卫生规划，建立能够供给老年病防治、老年康复和临终关怀等服务的`医疗卫生服务机构。鼓励加快建设城市社区卫生服务体系，推动各地把老年医疗保健纳入社区卫生工作重点，奋力为老年人供给安全、有效、便捷、经济的卫生服务。各地进取引导基层医疗卫生机构向社区卫生服务机构转型，开展老年保健、医疗护理和康复等服务。基层医疗机构根据老年人的特殊需求，供给家庭出诊、家庭护理、日间观察、临终关怀等服务。
如果把医疗卫生行业作为一个产业来看，老年康复养老服务就是这个产业中的一个重要组成部分。老年康复和养老服务在某种程度上是融合的。新医改后，社会资金流动必然很多进入老年康复养老服务市场，市场竞争会越来越激烈。所以，我们要打破原有思维方式，用现代医学模式和人性化服务的新观念，来分析我们所处的市场竞争状态，思考应当采用怎样的方式才能有优势赢得“顾客”：
就是将居家、养老、专业康复医疗服务集于一体，使医院的建筑设施发生根本性的改变，把居家、养老、专业康复融合在一齐，不改变传统的养老观念，老人有自我的房屋，过年过节，亲人仍然能够陪同，可是，科学便利的配备有专业康复医疗养老服务。
（二）中国康复养老院基本标准解读
1、床位：
住院床位总数100张以上。
2、科室设置：
2.1临床科室：至少设有两个疗区、至少设有传统康复医学室、体疗室；
2.2医技科室：至少设有药房、化验室、X光室、心电图室、超声波室、理疗室；消毒供应室。
3、人员：
3.1 每床至少配备0.5名工作人员；
3.2 床至少配备卫生技术人员0.3名；
3.3 至少有12名护士；
3.4至少有6名具有主治医师以上职称的医师，其中具有副主任医师以上职称的医师不少于2名；
3.5 各主要科室至少有1名主治医师以上职称的医师。
4、房屋：
4.1平均每床建筑面积45平方米以上；
4.2 病房每床净使用面积不低于6平方米；
4.3每床占地面积不低于250平方米；
4.4 绿化面积不少于可绿化面积的80%。
5、设备：
5.1 基本设备
养老院可行性报告（12）：
要加强老龄工作，奋力使全民老有所养推动建设和谐社会。一个地区老年事业的发展能够体现该地区政府执政理念的先进性，能够提升政府以人为本的良好形象，还能够向国际社会展示良好的国际形象。 按照国际标准，当一个国家和地区65岁以上人口占总人口比例的7%，或60岁以上人口占总人口的10%以上时即为老龄化社会。
据有关资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家。六十岁以上老人约为1.45亿，占我国总人口比例的11.2%，并且这个数字每年都在以3%的速度增长，我国进入老龄社会已是不争的事实。截至去年年底我县60岁以上老人已达14.57万人，占我县人口比重的14.5%。
已远远高出全国比例的3.3%，从人口结构上看老年人口数量的巨大和高龄人数的增加，明显证明了我县已提前十年进入老年型大县。所以应对老龄化提前到来的挑战，是当务之急重中之重，是关系国计民生和区域经济发展的大事.我县历来很重视老龄事业的发展，但随着生活水平的提高，传统的几代同堂已逐步解体，老少分住家庭小型化已成为必然趋势。自我国七十年代中期实行计划生育以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。
许多独生子女成家后所面临的是：每对中年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下，需要照顾四个老人一个小孩，时间和精力严重不足，再加上老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。再者，我县“三无”“五保”“孤儿"人员近万人，集中供养率不到4%，我县民营养老机构尚处于空白。综上种种，为老龄事业发展带来了新的课题，愈发使我县养老服务供求矛盾突出。
一：项目名称：莒南阳光养老综合服务中心
承办人：严汝乾 项目性质：筹办 服务中心地址： 未定
二：项目建设的必要性
1：解决老龄化社会问题的需要，随着人口老龄化的来临，老人问题已成为世界问题，同样是我国面临的一个重要问题。我县已远远高出全国老龄平均标准，所以筹办养老服务中心，是解决我县老龄化社会为题的需要。
2：构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出了构建和谐社会的号召，县委、政府也提出建设“和谐”要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，筹办养老服务中心，将为我县老人创造一个“老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐，老有所学”的好去处，体现全民敬老爱老的良好社会氛围。不仅仅使我县的老年人的晚年生活丰富多彩，欢乐快乐，也为我县困难弱势群体供给一个温暖快乐的大家庭，让他们在这个充满爱的大家庭里健康欢乐地生活。这必然对构建和谐社会起到进取的促进作用。
3：加快我县社会福利事业发展的需要。养老服务中心成立后，将彻底改变原有敬老院设备陈旧，环境较差等这一现状，将扩大收养收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实改善我县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。将会为我县社会保障体系发挥重要作用。
4：项目实施后会有良好的社会效益。养老服务中心成立后，能够满足我县社会养老市场的需求，同时也为社会家庭排忧解难，再次能够增加就业机会和就业岗位。这是一个民心工程，也是一个德政工程。
三：阳光养老综合服务中心中心经营计划
鼓励扶持社会力气兴办养老机构，实现投资主体的多元化，是发展老年人社会福利事业的必由之路。近年来县委、政府高度重视社会福利事业的建设，各乡镇都建有敬老院。每年都有专项资金支持拨付，使全县敬老院等福利事业得到了较快的发展。但由于各乡镇经济基础薄弱，地方财政困难，致使一些敬老院设施配套不完善，，比如医疗、娱乐、康复治疗等硬件跟不上无法满足当前五保老人的需要，不能适应新形势下的发展要求，导致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成资源闲置浪费，利用率低。
增强公办养老机构的服务质量和管理水平，更好的保障在院老人的合法权益，到达“五有”标准，践行中央制定的老龄工作方针政策，更好地为老人供给及时、全面的服务，离不开改革的深入推进和运行机制的深刻调整。将公有养老机构尤其是现有管理不规范，服务水平差的机构，委托给社会力气来管理和运营，将会盘活公办养老机构的存量，使原有资源得到更好的利用和发展，为养老服务事业注入蓬勃的生机和活力。
公办民营需要坚持的原则：首先，实行公办民营，必须以政府为主导，保障“五保”“三无”老人的供养。其次，实行公办民营，必须保证经营者的自主经营，自负盈亏，管办分离 ，以实行法人实体化管理，建设市场化运行机制，改革内部管理，用工和分配制度。第三，实行公办私营，必须保证以服务养服务，全应对社会开放，发挥示范作用。
具体操作方法：1 、依托原有乡镇街道敬老院，创新敬老院传统管理模式，实施民营资本对敬老院的投资、经营、管理模式。建立公办民营的内部管理机制，在体制上实行“一个机构两块牌子”谁投资谁管理，谁受益的原则。确立把现有敬老院建设成为，当地政府机构养老的基地和示范点，满足农村、城镇老人及子女就近就便的自费养老需求，把敬老院作为养老服务产业链中的重要一环加以发展，使其成为市场属性和福利属性同在、经济效益和社会效益并存的社会化养老机构。
2、理顺好权属关系，明确各方职责。明确责、权、利关系，敬老院原有硬件建设投入，归服务中心负责，归敬老院所有。新投入部分的所有权归服务中心所有。服务中心扩大规模增加床位，贴合政策条件的应当享受优惠待遇。服务中心托管敬老院后，必须切实做好“五保”“三无”老人的接收和服务工作。对有闲置床位的能够自主定价，招收社会老人入住和开展有偿支持居家养老服务，满足社会老人的养老服务需求。
3、实行分类管理，供给多元服务。A、根据服务对象类别，建立专业化养老机构。在服务中心的总框架下根据实际情景，打破地域限制，统一布局，设立不一样服务资料的专业化养老服务机构。如、卧床护理院，精神障碍老人院，临终安乐院等特殊养老服务机构。实行全日制专业资格人员专业化管理，体现对各类老人不一样需求的尊重。
B、在自愿的基础上，允许老人在服务中心内和各分院之间合理流动。对入住老人少规模相对小的分院允许跨区域调整到其他分院，合理统筹资源，实行统一管理。
C、合理调配和利用人力资源，对以自理老人为主的分院，住满五十名服务对象的，服务中心配备一名全日制专职医护人员，为服务对象供给医疗保健服务。护理人员必须具备必须的护理知识，实行上岗前培训制度，(服务中心自建老年护理及残疾人就业家政服务培训中心)取得上岗证后由中心统一调配。
D、落实各项保障，建立长效运营机制。确立“五保”“三无”老人的长效供养机制、供养标准，以及医保。确保“五保三无”老人免费参加新农合，纳入大病医护救助，并实行零起步救助。从根本上解决老人的就医问题。
E、实行托管后，由个乡镇按规定落实配套资金，再统一划拨给服务中心或各所辖分院。
F、托管合同期限，不能低于五年。以免影响中心对敬老院的长期发展规划，及硬件设施投入的力度。以利于中心进行中长期发展规划实施，促进养老服务产业的健康持续发展。
四：投资预算和资金筹措：
阳光养老综合服务中心三年预计投资额为300万元，其中前期投资用于房屋租赁规划改造、绿化供暖120万元：医疗、健身设备及安装费80万元，生活用品床具被褥等30万元，有线电视通讯设备娱乐器材等20万元：养殖场种植园50万元。资金筹措，阳光养老综合服务中心自筹资金150万元，申请上级部门资、补、助或协助贷款150万元。
五：效益分析
服务中心拟建床位200张，按年入住率70%计算，按自理老人每月六百元计算，预计可收入100万元左右，家政服务、培训等可收入十万元左右，种植园，养殖场预计收入20万元左右。年收入130万元。费用：员工工资30人，40万元，低值易耗品水电费厨房成本40万元，管理费办公费8万元，房屋租赁费12万元，年费用105万元，年实现利润25万元。十二年可收回全部成本。
养老院可行性报告（13）：
第一章、养老院项目概述
作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。异常地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年我国有650万个床位空缺。
此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资供给良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。第二章、养老方式存在问题分析
1.农村老人无养老保险和医疗保险。
我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者，而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村，要解决我国养老问题，难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展，农村养老和医疗保险进展缓慢，农村团体经济的消失，此刻农村的孤寡老人，无依无靠的老人，他们的生活面临着十分艰难的境地。
2.养老金太少，社会保障制度不完善。
此刻大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志，绝大多数已经进入古稀之年了，可是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高，一般的退休工人根本住不起，并且我们的医疗保险存在严重不足，养老金水平太低，社会保障制度不完善。
3.空巢引发的老年人身心问题。
空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙，子女绕膝。而今子女离巢，自我退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶、丧友、生病等，老人当然会产生寂寞、孤独的心境。寂寞孤独最易导致心理变异，产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题，严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。
4.养老院太少。
目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。应对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求，我们必须采取有效的应对措施。
第二章、项目开发的必要性分析一、解决老龄化社会问题的需要：
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数到达10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人;又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%)，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
一、构建和谐社会的需要：
党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等供给了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅仅使老年人晚年生活丰富多彩、欢乐快乐，也成为孤儿等困难弱势群体供给一个温暖快乐的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康长大。这必然对构建和谐社会起到进取地促进作用。
二、加快社会福利事业发展的需要：
郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。
第四章、养老方式的发展方向
一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系，巩固家庭养老方式尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势，单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台，可是在目前不发达的社会经济发展水平下，在社区养老刚刚起步的情景下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。
这就要求，一方面，国家要利用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中;另一方面，1996年颁布的《老年人权益保障法》中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时供给医疗费用和护理的权利”，可是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。
二、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用失能半失能老人的很多存在，经过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径，它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面，异常是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面，发挥着不可替代的作用。
机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应当向以下两个方向发展：一方面，政府应当继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求;另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，能够向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。
三、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足，而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的主角，我国政府也认识到了养老服务供给应当在社区服务中占有重要地位，因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。所以，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：
第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体职责地位，整合社区资源，使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。
第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务本事，同时经过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。
在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人供给日间照料、短期托养、配餐等服务。
养老院可行性报告（14）：
一、概况
1、项目概况
利用现有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项目也为奉贤区的老人供给一个能够安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点研究的问题。经过对现有养老院的状况的分析，我们能够获得直观的经验来对此项目的建设做出指导
2、报告范围
经过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位资料。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险供给理论准备与指导。其中异常注重SWOT分析法的指导意义。
二、项目建设规模及建设资料
1、项目建设规模
项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件到达国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。
2、项目建设资料
（1）、多层公寓
养老院多层公寓的总建筑面积约5000平米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，很多采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用天然资源，多层屋顶采用阳光能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求到达户户见绿、推窗见景的景观效果。
（2）、医疗室
建筑面积约1000平方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。
（3）、活动室
建筑面积约1000平方米，双层结构，主要配备室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。；
（4）、接待室、会议室、办公室
建筑面积约1000平方米。
（5）、其他公共设施
总建筑面积约4000平方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
（6）、物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；
通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口；
电视系统：每间设置工控闭路电视及卫星电视；
护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮忙老人排忧解难。
安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；
三、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
（1）、我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将到达2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达
到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，中国人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而此刻越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个小孩的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。所以社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，所以受到了人们的热捧。
（2）、我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情景来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。
①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
此刻很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
②、民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
I、资金短缺。
这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以营利为目的，资源供给着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。
II、民办养老院负担重。
国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。
III、用地困难。
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般到达机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。
IV、看病难，意外险空白
大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
2、市场定位
在对实际情景的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是研究养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。
养老院可行性报告（15）：
一、我国老年人情景分析和养老床位：
据统计，目前我国60岁以上的人口到达1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度到达顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于此刻欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别到达4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会到达上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
二、石家庄老年人口情景和老年公寓情景：
石家庄此刻60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求到达的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很梦想，可是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。
我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情景时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有必须道理。
三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。
家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家理解亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最梦想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自我家中，有部分生活本事，但又不能完全自理的老年人供给的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理本事但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人供给的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人供给的一种福利。根据我国特有的情景，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。
四、高标准的老年公寓都包括什么：
高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体此刻软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体此刻：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。
五、此刻一般情景下老年公寓的利润来源主要有：
房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，此刻老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄此刻针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，可是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。
六、投资10000平米老年公寓的分析：
投资10000平米，根据此刻的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，能够入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700x12x700x50%（入住率）=294万。2000/294约7年能够收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣传：
做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在此刻石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政
府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自我如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。
八、经营思路：
一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。
九、项目立项社会背景：
不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，此刻石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。
十、综合研究：
我们要建老年公寓要研究这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。十一、提高老年公寓效益的对策思路：
理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。仅有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，研究事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，供给差异化管理，最大程度做到最小成本供给最优服务，到达利润最大化；要充分研究到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面研究到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，供给比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，到达心理上的依靠，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一齐，增加收入是大有余地。
十二、八面来风：
杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。
养老院可行性报告（16）：
中国自1999年步入人口老龄化国家行列，发展速度快、规模大深为国际社会关注，给中国的经济和社会发展带来压力和挑战，给中国的家庭带来极大的负担。国家统计局第六次人口普查结果：目前，我国60岁及以上人口已达1.85亿，占全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点（其中65岁及以上人口占8.87% ，比2000年上升1.91个百分点）。
中国已经正式进入老龄化社会，中国的老龄化进程将逐步加快。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从20xx年到2015年全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每月递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“421”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
从社会角度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何解决孤寡老人的养老问题，是一个亟待解决的社会课题。
我国近年来加大力度推动机构养老事业发展，出台系列政策支持养老服务业发展。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》鼓励发展家庭服务业和社会福利事业；20xx年2月11日，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，为“老有所养”的战略目标明确了发展资料。国家加大资金投入，进入21世纪，在城镇建立面向“三无”老人的社会福利院，在农村为“五保”老人供给集中供养场所和生活服务；颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力气，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。
在此背景下，本项目投资公司——XXX海产生物制药集团有限公司，为顺应我国老龄化产业发展进程，满足人们对新型养老方式的需求，带动我国老龄产业的规范化发展，本项目公司依托现有的资金、产品、市场、技术及发展优势，拟投资100亿美元，在海南省海口市美兰区大致坡镇新建一个综合性的国际养老示范中心，项目总占地约6000亩，其中包含3000亩国际养老基地，3000亩科技孵化基地，项目将新建美兰国际养老示范中心，社区公共服务设施、商业配套中心等配套设施，同时结合当地的实际环境和资源，进行统一规划，建设绿色有机的、可持续发展的生态农业产业园及整个园区的公共设施，为“老有所用，老有所创”供给基地，项目能够辐射周边约30平方公里，带动地方新农村城镇化建设。
（一）我国收养性社会福利单位供给的总体状况
海南属于沿海地区，经济发展一般，但气候温和，来此休假的老年人很多。海南岛山清水秀，工业污染少，有广阔的森林，是一天然大氧吧。那里远离城市的喧嚣，无论是短期的休闲还是长时间的养老居住，那里无疑都是梦想的世外桃源。
民政部6月21日发布的《20xx年社会服务发展统计公报》显示，截至20xx年底，全国各类养老服务机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7%(每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3%)，年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4%。
相关资料显示，20xx年，全国60岁及以上老年人口18499万人，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口12288万人，占总人口的9.1%。人口老龄化形势严峻。
社会服务机构床位数 单位：万张、张
在老龄服务方面，截至20xx年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。
（二）不供给住宿的社会服务。
1.老龄服务。20xx年，全国60岁及以上老年人口18499万人，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口12288万人，占总人口的9.1%。截至20xx年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。
养老院可行性报告（17）：
公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。
一、从市场角度
是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计
4.68万余张，刚刚到达老年人口百分之二，应当还有很大的发展空间。
二、目前市内养老机构发展考察
市养老机构应当说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，异常是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一向很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。
2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在必须程度的入住率不足，经营情景多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数到达了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要异常提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，异常适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构能够附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利本事不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的本事挑战较大，每年都有不能经过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施到达降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。 关于打热水井的问题，
我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水能够洗和供暖，可是存在必须风险，请定夺。
养老院可行性报告（18）：
一．项目介绍：
随着人口老龄化的严重，越来越多的人感觉到自我的衰老将面临着生活的艰难，生活在城市中的人亦是如此，更何况是生活在偏远山区的人们。四川省甘孜州靠近青海省的阿日札以北约三十至四十公里处，有一座古老的松格玛尼堆。该地区海拔四千二百米以上，土地贫脊、气候环境恶劣，是甘孜州十八个县中最贫穷落后的地方，在那里生活着80多位孤寡老人，这些老人生活的十分艰难，由于当地政府资金的短缺，不能彻底改善老人们的生活状况，没有相应的医疗机构，老人们的健康都保证不了。为此，由甘孜州龙称生态文化保护及慈善协会会长其美多加活佛倡议并提出为这些老人建一座养老院，让这些老人们能有个家，能住进明亮的房子里，吃到可口的饭菜，穿上干净温暖的衣服，生病能够得到及时的医治。
养老院拟建20000平方米，其中包括住房，医务室，洗澡间，老年活动中心，厨房，厕所这些配套设施建设，养老院是老人们安享晚年的地方，为了让老人们生活的舒适，选址遵循便捷、安静、安全的原则。
龙称养老院是龙称生态文化保护及慈善协会会长其美多加活佛亲自倡导的，作为噶陀竹扎龙称法王的十二大愿之一，有极其深远的意义，其美多加活佛及全体会员向社会各界人士、基金会、国际友人呼吁，以爱心与行动向这些无依无靠的老人们伸出援助之手。
二．项目背景
1.项目发起人简介：
龙称法王（又名其美多加活佛），龙称生态文化保护及慈善协会会长——其美多加仁波切（龙称活佛）。一位具备慈悲与智慧的成就者，常年累月为受苦的众生操劳的先驱者。他是四川省石渠县政协常委，白玛才旺法王的侄子， 阿日札五明佛学院院长，阿日札闭关院住持，更是密严绿度母净土寺和宁玛巴最古老的寺院之一——噶陀寺 及札朗寺的主持。
2.项目建立原因：
龙称法王亲入藏地，目睹无数孤苦无依的老人，他们衣衫褴褛，佝偻蹒跚，没有小孩，没有亲人。甚至一辈子没有吃过一顿好饭，也没有住过像样的房子。为此，法王发愿建立阿日扎养老院，在他们晚年和生命临终前，能够有一个温暖安乐的住所，能够在往生之前闻听佛法的祥和之地。正因得到十方信众不断的推崇及社会各界强烈的关注，被称做法王的第十一大愿望的龙称养老院项目才得以构建完善，准备实施。
3.项目地理环境简介：
中国四川省甘孜地区的噶陀寺为藏传佛教宁玛巴噶陀派的中心，地处青藏高原的东部，雅砻江流经地，天籁之地，人间天堂。那里拥有全世界仅有三座金刚座中的第二座（另为世尊释迦牟尼成佛处之印度金刚座、文殊菩萨道场之五台山金刚座）。第二佛陀—莲花生大士曾专门加持此地13次，并做了殊胜授记。为此，噶陀派第85代教主、康藏地区三大佛学院之一的阿日札五明佛学院院长----龙称法王将在此地建设“香巴拉世界和平舍利塔”，发愿把此地建成殊胜庄严的香巴拉天堂。
在佛教香巴拉净土道场中有雕刻珍贵经文的巨大的玛尼石堆和雕刻阿弥陀佛佛像的石柱。那里是观世音菩萨在雪域藏地的道场，附近则将建有如下建筑：
①法慧愿成和平世界香巴拉塔；
②白玛才旺法王荼毗处之舍利塔；
③阿日札五明佛学院（有菩提塔、涅磐塔、天降塔、时轮塔、大神变塔、吉祥门塔、莲聚塔和尊胜塔八大吉祥塔及大堪布居所）；
④桑耶寺（顿达那巴拉）之降魔瑜珈士闭关道场。此闭关道场为莲花生大士、噶陀派首位主持噶丹巴闭关中心等；
4.项目估测效果：
此处佛教根基深厚，地域环境优越，前景效果无量。在此处建立养老院，不仅仅能够救助那些孤寡老人，更能够弘扬佛法，将佛之道与人之善紧密结合，佛教深蕴不言而喻，这必将吸引更多的人来那里参观旅游，必将为世界和平与环保建设贡献举足轻重的力气。
三．项目目标
养老院的建成将实现当地的孤寡老人都能过上正常的生活，有固定的住所、必备的生活物品、配套的医疗设施。把养老院树立为一个能够体现当地良好民风民俗以及象征着慈善公益功勋的纪念碑。既解决了孤寡老人的生活问题，又能带动当地旅游业的发展。想要从根本上解决当地贫穷落后的问题，就必须要发展经济，由于当地的天然条件限制，不能很多的发展农业、工业，可是作为佛学文化的发源地之一，仍然能够吸引很多的佛学大师、弟子以及信徒前来讲经弘法，同时也吸引了很多的游客前来旅游参观，龙称养老院这样一个具有代表性的建筑，将会成为众多来往人们眼中的焦点，经过这样一个写实的交流，将会促进更多的慈善事业的发展，也让更多的人了解并投入到慈善公益事业中。
养老院地处众多佛教圣地之间，是一个修身养性的最佳之所，也与那些络绎不绝的行人构成比较，远离喧嚣，超凡脱俗，既体现了老人生活的幽静，也与佛家修行相互交融。
龙称养老院的建立不可是一个慈善事业精神的象征，更能够弘扬佛学，让更多的人了解佛学文化，每一位老人都在讲述一个故事，一个生活的故事、一个哲学的故事、一个人性的故事，聆听这些老人的话语，将成为那些过路的僧人、旅游的客人一生难忘的记忆。这既是一个旅游观光的胜地也是一个警醒人教育人灵魂的圣地。
四．项目意义：
“和谐”就是一个能够互相促进、交流、协调的社会状态，这是一个稳定发展的梦想社会，在这个社会中，个体、团体彼此间都是平等共存的，每一个个体的存在都有其存在的意义，要充分发挥每个个体的本事。要进取响应“和谐社会”的伟大理论就要从个体间的互相帮忙、相互促进开始，让那些生活富裕的人去帮忙那些生活贫困的人，仅有这样才能加快实现我们国家实现共同富裕的步伐。我们国家的经济仍处于发展阶段，慈善公益事业的发展才刚刚起步，仅有少数人加入到这样的工作中，其实慈善公益事业的发展直接体现了一个国家、民族的政治、经济状况，也是人类社会礼貌提高的重要标志之一。
近几年来，我国的慈善公益事业也得到突飞猛进的发展。10年来，我国的慈善公益机构获得了100亿人民币的捐款，这已经是一个巨大的突破。民众的慈善意识也越来越强，公益活动的意义也深入人心。
龙称养老院的建立，不仅仅体现了慈善事业本身的精神，更体现了中华民族几千年来一向沿袭的“尊老”的传统美德，尽管，天然环境很恶劣、经济状况很落后，可是民族的精神和信仰不能磨灭，只要有人与人之间那份真诚，伸出手感受那份热忱，再大的困难也会被克服。
这次在阿日札建设养老院，将会促进当地经济的发展。龙称养老院的建成将成为当地旅游的一个标志，一个祥和、完美的象征。对于那些前来观光的外国游客，更能够引起他们的关注，从而提升阿日扎的知名度，获得更多的帮忙。
“慈善的不是钱，是心”，每一个人都有献上自我一份心意的权利，这份心意是一样的，是平等的 ，这不是靠金钱来衡量的。慈善公益事业是超越民族和国界的，期望国内外的各界人士能够投资在这样的慈善公益事业上，这是一个功在现代，利在千秋的做法。龙称养老院将见证每一位帮忙过阿日扎的人，每个人都会随着阿日扎的提高而发展。
五．项目预期效益
1．无形回报：投资慈善事业是个人、企业塑造良好社会形象的最佳选择，这样一个意义深远的慈善项目无疑是在人们心目中提高知名度、美誉度的好机会，凡是帮忙过这些老人们的个人和团体，他们的名称将被记录下来，这将是永久的见证，也让那些来往的游客铭刻于心。
与博大精深的佛学文化相融合也将是投资于这个项目的一大热点，“积一点善德，修一世善果”如果这是自我的信仰，这便是最好的一次修行。
2．有形回报：凡是为龙称养老院投资的个人或团体，将会得到一块荣誉牌匾，这块牌匾将会长久展示在养老院的“敬堂阁”，同时展示从项目启动到养老院落成的整体过程，记录每一位帮忙过这些老人的善心居士，对项目的主要投资者，在院内设立纪念碑，将作为主要的参观景点之一。
六．具体细节
总预算：1﹒2亿
筹备费用：待定
设计费用：待定
土建：20000X2000/平米=4000万
保暖及装修：6600万
强弱电，消防：待定
医疗设备及备用药品等：待定
人员工资：待定